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Actualización de áreas y linderos
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Uno de los principales temas desarrollados por el Proyecto es el área de los inmuebles, por lo que, en virtud de la Instrucción Administrativa Conjunta 01 de IGAC y 11 de la Superintendencia del 20 de mayo de 2010, Catastro y Registro han adoptado procesos armónicos de actualización o modificación de áreas y/o linderos para que este dato sea coincidente.
¿Qué significa corregir o actualizar área y/o linderos?
El artículo 103 del Decreto 960 de 1970 establece que la corrección es enmendar la comisión de un error en la descripción del inmueble, mediante el otorgamiento de una escritura pública aclaratoria suscrita por el titular del derecho de dominio. Por su parte, la actualización es el ejercicio de ajustar el área y/o linderos de un predio al tiempo presente por las variaciones sufridas en el transcurso del tiempo.
En la actualización y en la corrección se debe verificar la correspondencia del área y/o linderos del predio contenido en los títulos inscritos en las Oficinas de Registro, con la disponible en las autoridades catastrales. Los dos procesos operan con base en el estudio técnico y visita de campo que haga la autoridad catastral, lo que da lugar a una resolución catastral a partir de la cual se emite el certificado exigido para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
¿Cuándo puedo actualizar el área y/o linderos de un predio?
La citada Instrucción Administrativa prevé la actualización de área y/o linderos en dos situaciones: (i) cuando existe una necesidad de precisar los linderos técnicamente, esto es, cuando los linderos existen y son verificables en terreno pero debe cambiarse su descripción con elementos naturales a puntos topográficos; y (ii) cuando los linderos son confusos en cuanto a unidades de medida antiguas o costumbristas, o cuando estos no pueden verificarse físicamente por el transcurso del tiempo o por la variación del terreno.
¿Cuándo puedo aclarar el área y/o linderos de un predio?
Esto solo aplica cuando el predio cuenta con linderos claros en los títulos de dominio inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria, pero el área comprendida dentro de los mismos está mal calculada. En este caso, la autoridad catastral verificará el área visitando el inmueble, y si encuentra algún error lo corregirá en los documentos catastrales, manteniendo los linderos y expidiendo una resolución catastral individual con base en la cual se expedirá el certificado catastral, con el fin de otorgar la escritura pública de corrección.
¿Tiene la actualización de áreas y/o linderos alguna restricción?
Para prevenir la problemática del crecimiento injustificado de áreas y la superposición de predios, la Instrucción Administrativa estableció que la actualización no aplica cuando se pretenda la variación del área, el cambio en la forma del predio o su desplazamiento. Para ello, debe seguirse el proceso de corrección acreditando el título de dominio debidamente inscrito en el registro de instrumentos públicos que soporte su petición. Lo anterior deberá verificarse por la autoridad mediante (i) visita de campo, (ii) citación a todos los interesados en el trámite, y (iii) decreto y práctica de pruebas para decidir a través de la resolución catastral individual.