Conozca los requerimientos legales para la vivienda turística en propiedad horizontal

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Desde la llega de plataformas como Airbnb, los viajeros o personas que están de paso por una ciudad encontraron una alternativa de hospedaje diferente a los hoteles. Pese a esta llamativa oferta, los conjuntos y edificios, regidos por las normas de propiedad horizontal, se han mostrado cada vez más reacios a dar el aval para al desarrollo de este tipo de actividades. El motivo son los posibles daños y algunas situaciones de los viajeros que afectan la convivencia en los conjuntos.

Para conocer mejor la normativa que rige la operación de este servicio Asuntos Legales consultó a Daniel Rueda Restrepo, abogado de CMC, quien afirmó que una de las reglas generales que rige el alquiler de inmuebles es el Decreto 2590 de 2009.

“Además de Airbnb tenemos otras plataformas que prestan el mismo servicio de alquiler de apartamentos. Para este fin, en Colombia existen algunas normas tanto técnicas como regulaciones, mediadas por medio de decretos compilatorios. El Decreto 2590 de 2009 es el marco genérico que comenzó a hablar de este tipo de modalidades de alojamiento o vivienda turística y a través de él se han presentado regulaciones posteriores encaminadas a determinar el mismo objeto”, explicó.

Obligaciones legales

Natalia Hernández Hidalgo, socia fundadora de la firma Allpa Legal SAS, precisó que las personas que prestan servicios de alojamiento por medio de plataformas como Airbnb están cubiertas bajo una regulación más específica. “Se establece que los servicios de alquiler de un apartamento entran en la categoría de servicios turísticos y esto conlleva ciertas obligaciones”, dijo.

En principio, hay que establecer que el contrato de una vivienda para fines turísticos no es afín a un contrato de arrendamiento. Rueda Restrepo explicó que “el uso de una vivienda por menos de 30 días calendario y la diferenciación del contrato de arrendamiento es lo que se trata en la Ley 2009. Adicionalmente, el decreto deja claro “algunos elementos para constituir una vivienda para fines turísticos”, afirmó.

Según la explicación del abogado, la prestación del servicio se puede dar a través de una persona natural o jurídica. En segundo término, “el inmueble se debe entregar en tenencia total o parcial que sea a título oneroso y por lapsos inferiores a 30 días”.

Agregó que a partir de la expedición del Decreto 2119 de noviembre de 2018, las personas que destinan inmuebles para el alojamiento de viajeros adquirieron obligaciones extras, como lo es llevar un registro hotelero.

“Estas obligaciones incluyen establecer un contrato de prestación de servicios, pues quien utiliza el inmueble no es un arrendatario, sino un usuario del servicio de hospedaje. Las personas que se dedique de manera formal tiene que cumplir con un requisito de operación, que, en otras palabras, consta en adquirir el Registro Nacional de Turismo”, dijo el abogado Restrepo.

La adquisición del registro se trata solo de un paso previo para poder prestar el servicio de hospedaje en el inmueble, pues posterior a este requisito están las facultades que debe otorgar la propiedad horizontal.

Sobre la propiedad horizontal

Cuando la propiedad que se quiere disponer para un servicio como el de la plataforma de Airbnb se encuentra dentro de una propiedad horizontal, llámese edificio o conjunto, las reglas del juego cambian un poco para el dueño del inmueble.

Como se mencionó anteriormente, las propiedades horizontales han mostrado sus reservas a este tipo de prestación de servicios porque podría conllevar un no cumplimiento de las normas de seguridad, de convivencia o el abuso de áreas comunes. Según algunos expertos, existen algunos riesgos en materia de seguridad, pues los edificios pueden no estar preparados para este tipo de operaciones. En ese sentido, podría haber falencias con relación a las puertas de seguridad o control de acceso entre pisos que puedan propiciar robos u otros delitos.

En materia legal, la abogada Hernández aseguró que el hospedaje en inmuebles debe estar estipulado en el reglamento de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos. “Ese tipo de uso debe estar contemplado en el manual del conjunto. Si una persona hace uso de su inmueble para este fin y no está estipulado en el reglamento, podría incurrir en las sanciones relacionadas con la propiedad horizontal por incumplir con las obligaciones”.

Así mismo, Restrepo añadió que si el reglamento del terreno común no estipula que está permitido prestar servicio de alojamiento, se sobrentiende que está prohibido. En ese caso, la persona que desee hacer uso de su inmueble para el sector turístico debe llamar a los copropietarios a una reforma del reglamento; pero, según el abogado, es sumamente engorroso este proceso porque 60% de los copropietarios deben autorizarlo”.

Según el artículo 59 de la Ley 675, una de las sanciones por violar el reglamento de la propiedad es de índole económica. Al respecto se señala que se impondrán multas sucesivas mientras persista el incumplimiento. Cada una no podrá ser superior a “a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas, no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor”.

Restrepo afirmó que, adicionalmente a las multas pecuniarias, la administración del edificio podrá hacer efectivo un trámite policivo en caso de desmanes dentro del conjunto.