Esto es lo que debe saber de las cuotas retroactivas asignadas en los conjuntos
Estos montos solo se pueden cobrar si la asamblea de copropietarios los aprueba, no se pueden hacer efectivos unilateralmente
13 de mayo de 2026Contenido
Ya pasó la época de Asamblea de Copropietarios, pero ahora llega la época en la que todas las decisiones que se tomaron empiezan a tomar efecto, como lo puede ser la cuota de administración retroactiva. Por lo que recibir un cobro adicional de administración algunos meses después de haber pagado puede llegar a generar confusión entre los propietarios de conjuntos y edificios.
Esta cuota consiste en un ajuste que obliga a pagar diferencias correspondientes a meses anteriores.
En Colombia, la propiedad horizontal se rige por la Ley 675 de 2001, la cual establece que las cuotas de administración deben ser aprobadas por la asamblea de copropietarios o definidas conforme al presupuesto anual del conjunto.
Sin embargo, en la práctica pueden surgir escenarios donde el presupuesto aprobado resulta insuficiente, se detectan errores en la liquidación o la asamblea decide ajustar las cuotas con efecto hacia meses ya transcurridos. Ahí es donde aparece el debate sobre la retroactividad del cobro.
Diego Andrés Navarro Rangel, abogado especialista en derecho administrativo, explicó que este tipo de cuota corresponde a un cobro adicional que realiza la copropiedad respecto a períodos ya transcurrido, “generalmente cuando la asamblea de copropietarios aprueba un incremento en las cuotas de administración y dispone que este tenga efectos desde una fecha anterior, comúnmente desde el inicio del año presupuestal”.
Navarro agregó que este tipo de ajuste también puede originarse por procesos de reliquidación derivados de inconsistencias contables o gastos que no fueron previstos inicialmente dentro del presupuesto aprobado.
Angélica Penagos, abogada del Centro Jurídico Internacional, detalló que de esta manera se ajustan los pagos desde enero, “permitiendo que la copropiedad reciba los ingresos necesarios e indexados, normalmente pagados en una o varias cuotas adicionales después de realizada dicha asamblea”.
¿Se puede impugnar?
Entre los aspectos a tener en cuenta, Penagos resaltó que se debe revisar principalmente el acta de la asamblea, la legalidad del cobro, el período que se está cobrando, la liquidación del valor, el presupuesto aprobado y el reglamento de la propiedad horizontal. “Si se considera que todo ello no se ajusta a la normativa aplicable ni a los límites legales, deberán evaluarse las opciones de impugnación”, detalló Penagos.
Por lo tanto, si un residente considera injustificado el cobro retroactivo cuenta con varias vías jurídicas para controvertirlo. Aunque para ello se debe haber presentado alguna de las siguientes irregularidades: falta de aprobación válida del cobro por la asamblea o ausencia de quórum; desconocimiento del principio de anualidad presupuestal; aplicación retroactiva sin autorización expresa en el acta; errores en coeficientes de copropiedad o en la liquidación de empresas; o vulneración de principios de legalidad, razonabilidad y debido proceso.
La legalidad de estas cuotas depende principalmente de cómo fueron aprobadas y de si se respetaron los procedimientos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal y en la ley. En términos generales, una administración no puede imponer aumentos retroactivos de manera unilateral, estos deben contar con soporte presupuestal y aprobación válida de la asamblea cuando corresponda.
Además, los propietarios tienen derecho a conocer el fundamento del ajuste y a controvertirlo si consideran que vulnera las reglas de la copropiedad. En estos casos entre las vías que tendrá el residente se encuentra que puede ejercer su derecho de petición ante la administración de la copropiedad, solicitando los soportes que fundamentan el cobro, como lo son el acta de la asamblea, presupuesto aprobado, estado de cuenta y la metodología de liquidación.
“En segundo lugar, si el cobro proviene de una decisión de la asamblea, esta puede ser impugnada judicialmente cuando no se ajuste a la ley o al reglamento de propiedad horizontal. El fundamento está en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que permite a propietarios impugnar decisiones de la asamblea cuando vulneren la normativa o el reglamento interno”, agregó Navarro.