La ley de arrendamiento urbano contempla tres casos para terminar un contrato

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Cerca de 44% de la población urbana colombiana vive en arriendo, de acuerdo con las cifras de Fedelonjas. A pesar de ser un número alto de personas, aún hay muchas que no conocen sus derechos, deberes y mucho menos en qué momento se puede dar por terminado un contrato de arrendamiento sin tener problemas.

La ley de arrendamiento de vivienda urbana en el país (820 de 2003) considera tres posibilidades para la terminación del contrato. La primera, terminación por mutuo acuerdo, en la que se dispone que “las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana”.

En el segundo caso se encuentran las causales que contemplan la terminación del contrato por parte del arrendador, dentro de las que están: la no cancelación por parte del arrendatario del valor del arriendo y los reajustes dentro del término estipulado en el contrato. Vale la pena aclarar que en ese caso “no se establece ningún tipo de sanción para el arrendatario moroso”, como lo explica Juan Diego Riveros, asociado del grupo de práctica inmobiliario de la firma Gómez-Pinzón.

A pesar de la no existencia de una sanción, “el proceso de restitución de inmueble arrendado es favorable al arrendador por cuanto al arrendatario no se le escuchará en juicio sino hasta cuando haya cancelado a órdenes del juzgado los cánones pendientes de pago, por lo cual se podría mitigar un poco el riesgo de pago”, añadió Riveros. Además de la anterior causal, también se encuentran: la no cancelación de los servicios públicos, el subarriendo total o parcial del inmueble, por acciones reiteradas del arrendatario que afectan la tranquilidad de los vecinos, entre otras.

La tercera posibilidad contemplada en la ley cobija a los arrendadores siempre y cuando se les haya suspendido los servicios públicos de forma arbitraria, existan actos del arrendador que no permitan el buen disfrute del inmueble, entre otros. Pero, esto siempre deberá darse a conocer en la medida de lo posible por escrito para evitar complicaciones a futuro.

Ambas partes, es decir tanto el arrendador como el arrendatario podrán terminar el contrato de manera unilateral, siempre y cuando la petición se haga por escrito tres meses antes y explicando los motivos. Durante esos tres meses el arrendatario continuará haciendo uso del inmueble y pagará el canon acordado desde el principio.

Ahora, si el inquilino llega a incumplir con las obligaciones contempladas por la ley, el arrendatario tiene dos caminos. Según Esteban García Jimeno, abogado de Holland & Knight, el primer paso es “iniciar el proceso de restitución de inmueble arrendado, en los términos del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2011)”. La segunda posibilidad es “acudir al mecanismo de la conciliación extrajudicial, en la cual se podrá llegar a un acuerdo sobre la terminación del contrato y la fecha de la restitución”, añadió Jimeno.

Información adicional:
Antes de arrendar es necesario que conozca las obligaciones que tiene tanto el arrendador como el arrendatario, las cuales están expuestas en la ley 820 de 2003. Además, los abogados dicen que es mejor tener un contrato escrito a uno verbal, en el que se pueden estipular las cláusulas penales en caso de incumplimiento. Recuerde que si el inquilino no paga, usted no podrá cortarle los servicios públicos, tratar de retomar por su cuenta el inmueble, ya que todo se debe hacer por la vía legal y del diálogo.