Lo que debe tener en cuenta sobre las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento

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Las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento son definidas, según Juan Diego Riveros, asociado senior de la práctica de inmobiliario de Gómez-Pinzón Abogados como unas garantías de los contratantes en caso de incumplimiento de algunas de las partes.

El Código Civil establece que estas cláusulas sirven para pactar indemnizaciones o multas por el incumplimiento del no pago de los cánones, la no entrega o restitución del inmueble. Asuntos Legales consultó con abogados especializados en el tema y aquí exponemos algunas consideraciones sobre los convenios contractuales.

Terminación anticipada

Es importante aclarar que cuando un contrato termina, antes de la fecha acordada entre las partes, existirá plena libertad para acordar las penalidades. Para Juan Carlos Rocha, socio de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU), en los contratos la terminación contractual anticipada “que no sean de vivienda urbana (bodegas, locales, oficinas, etc.), las partes tienen plena libertad para acordar que haya o no penalidades especiales.

En el evento en que guarden silencio, aplica la sanción contenida en el Código Civil que, para el arrendatario, consiste en pagar los cánones que estuvieren pendientes por causarse hasta la terminación del contrato”.

Jaime Ramírez, asociado senior de PPU, añadió que en los casos de vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 tiene un catálogo especial de sanciones en caso de terminación, las cuales varían en función de “si quien terminó el contrato fue el arrendador o el arrendatario”.

Aplicación de las cláusulas

Riveros recordó que las cláusulas penales son establecidas en medio de la libertad contractual de las partes y no aplican solo para la restitución del inmueble. “También podría ser para cualquiera de los aspectos del convenio comercial, como el no pago de los cánones o que no entregó el inmueble en los términos inicialmente establecidos. Las cláusulas penales se estipulan de modo general en los contratos”, agregó.

El abogado agregó que existen dos tipos de aplicación de las cláusulas. La primera, es llamada tasaciones anticipadas de perjuicios, con el cual se busca establecer las indemnizaciones o sanciones de posibles disputas legales por incumplimiento de términos contractuales. La segunda, tiene que ver con el establecimiento de medidas futuras. Lo anterior significa que el contrato deja la libertad para que se inicien procesos extras y no pactados cuando se hallen perjuicios por incumplimientos.

Personas naturales y jurídicas

Es importante resaltar también que los contratos de arrendamiento entre personas naturales o jurídicas no varían demasiado entre empresas o personas naturales. María Camila Parra, asociada senior de la práctica de inmobiliario de Gomez-Pinzón Abogados, aseguró que la única variación, que incide directamente en las cláusulas penales, es el tiempo determinado en los contratos. “La diferencia es que las cláusulas de temas empresariales pueden llegar inclusive a planearse para un lapso de 30 años. Este tipo de acuerdos están pensados a largo plazo, a diferencia de los acuerdos de vivienda”, dijo.