Los permisos que necesita si quiere reformar la fachada de su propiedad horizontal

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Para cambiar la fachada de su casa, modificar el tamaño de una ventana o fijar alguna estructura, necesita solicitar una licencia ante las curadurías urbanas. Pero si vive en un conjunto residencial, y quiere pintar la fachada de otro color, ponerle ventana al balcón, o cualquier otra reforma, tiene que cumplir con una serie de requisitos adicionales, como la aprobación de la asamblea de copropietarios.

Debe tener en cuenta que modificar la fachada de su apartamento puede desvalorizar, no solo su inmueble, sino el de todos los vecinos que residan en el edificio, por lo que se recomienda ampliamente conservar la uniformidad del bien.

“Si se afecta exteriormente la fachada, que es un bien común esencial, se requiere autorización de la asamblea de copropietarios. En ese sentido, no podría pintar solo su apartamento”, manifestó Dionisio Araújo, socio de Dionisio Araújo Abogados.

La ley 675 del 2001 o más conocida como la Ley de Propiedad Horizontal es la que reglamenta estas remodelaciones en los conjuntos residenciales. El articulado establece que las fachadas de las edificaciones sometidas a este régimen se consideran bienes comunes esenciales.

Según explica la misma norma, estos son bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Esto quiere decir que una afectación a estas estructuras, no perjudica únicamente al dueño del inmueble, sino a todos los copropietarios.

De acuerdo con la ley, se conocen como bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

En consecuencia, cualquier alteración requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios, de acuerdo con lo establecido en cada reglamento del conjunto o el edificio.

Para aprobar o no las modificaciones, la asamblea general puede sesionar con un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de la copropiedad. Es decir, que si en su edificio hay 50 apartamentos, la asamblea se puede llevar a cabo con 26 propietarios. En cuanto a las decisiones que se tomen en la asamblea, se aprobarán con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Retomando el mismo ejemplo, si solo asistieron 26 propietarios, únicamente bastará el voto positivo de 14 de ellos para aprobar la modificación.

Sin embargo, debe tener en cuenta que las modificaciones a la fachada del inmueble deben estar contempladas en el reglamento de la propiedad horizontal, además de cumplir con las licencias de ampliación y modificación de la curaduría en caso de que las normas urbanísticas lo permitan.

Si tiene las licencias, pero la modificación no está permitida en el reglamento, podría solicitar una reforma a dicha normativa en la asamblea de copropietarios, pero se necesita tener quórum calificado de propietarios que represente 70% de los respectivos coeficientes.

¿Se puede modificar el interior?

En cuanto a una modificación que se haga en el interior del apartamento, no se necesita la aprobación de la Asamblea, pero se debe cuidar de no afectar las columnas o los muros de carga. Si son modificaciones que afectan la visual de la fachada, por ejemplo, poner unas cortinas de diferente color al resto de los apartamentos, el abogado Dionisio Araújo explicó que no existe una normativa que obligue a pedir autorización de la asamblea.

“Para techar la terraza, en principio, también necesita permiso de la copropiedad. Pero para temas internos como poner cortinas de diferente color al resto del edificio, no hay limitación, salvo que haya alguna disposición especial en el reglamento que obligue a cierta uniformidad. Pero esta normatividad podría considerarse ilegal por abarcar temas que no son de bienes comunes. Sin embargo, hasta que se declare ilegal, debería acatarse”, aseguró Araújo.

Pero se aconseja agotar los mecanismos de solución de conflictos previstos en el reglamento y en la ley para solicitar de manera respetuosa a los residentes las modificaciones.

Sanciones

Si no cumple con las autorizaciones pertinentes para realizar una reforma a la estructura de la copropiedad, se expone a las sanciones que le imponga la administración del conjunto.

Si hay una modificación que altere las zonas comunes, se puede pedir la demolición ante la Alcaldía Menor. Las sanciones también se establecen en el reglamentos del edificio.

Si no afecta las áreas comunes, pero afecta el bien común esencial, se debe presentar ante un Centro de Conciliación y Arbitraje.