¿Qué pasa si no vende un predio al Estado para obras como la del Metro de Bogotá?

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El metro de Bogotá es un claro ejemplo de las negociaciones que tiene que adelantar el Estado con los propietarios de un predio que se encuentra en el trazado de una obra de infraestructura.

Al margen de las tensiones suscitadas en los últimos días en torno a este importante proyecto para la capital del país entre el Gobierno Nacional y la Alcaldía de Bogotá, el Estado, en general, debe adelantar negociaciones con los propietarios de las casas e infraestructura por donde pasará el metro de la ciudad.

De hecho, actualmente hay 84 predios en negociación con la Empresa Metro de Bogotá de los 1.427 requeridos.

Pero, ¿cómo hace el Gobierno para realizar la expropiación?

La Ley 1682 de 2013 es la encargada de regular los temas de infraestructura y transporte. En ella establece que todos los proyectos de infraestructura y de transporte son proyectos declarados de utilidad pública y de interés social.

Por tanto, y según el artículo 58 de la Constitución, se puede proceder con la expropiación, en razón de la prevalencia del interés general. “En estos casos la Ley determina que hay un procedimiento establecido para proceder con la expropiación y el requisito constitucional es que debe ser efectuada previa indemnización”, explicó Esteban García, senior counsel del área inmobiliaria de H&K.

Para el proyecto del metro, el Estado declaró la urgencia para efectos de proceder con la expropiación administrativa, lo que significa que la empresa Metro es la que tienen las facultades para realizar este proceso y solo se lleva acabo en los proyectos con alto grado de urgencia.

“El propietario de un inmueble no puede impedir que un predio de su propiedad sea objeto de expropiación, especialmente si el predio ha sido declarado de utilidad pública o interés social como es el caso de los predios requeridos para el desarrollo de predios de infraestructura”, aclaró Camilo Forero, asociado del área de Derecho Público e Infraestructura y Proyectos de PPU.

“La indemnización está reglada por la resolución del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac) y establece cuáles son los parámetros de la valoración de los predios que debe ser acorde con el valor comercial”, agregó García.

La indemnización que se paga debe cubrir con el daño emergente como con el lucro cesante. “Es decir, con el valor del predio, todos lo gastos que se generen en razón de la enajenación voluntaria o la expropiación, por ejemplo gastos de terminación de contratos, gastos de escrituración y registro, gatos de traslado de redes, etc”, agregó García.

Adicional a esto, deben reconocer el lucro cesante que se puede generar si se ejerce una actividad económica en los predios en cuestión.

“También tiene unas limitaciones, el lucro cesante solo se va a reconocer respecto de las cuentas efectivas que se puedan acreditar, igualmente se deben acreditar los contratos específicos de arrendamiento que se deben terminar debido al proceso”, agregó García. Después de consultar con los parámetros del Igac, el Estado debe hacer la notificación de la oferta de compra al propietario del predio.

En este momento inicia el proceso de enajenación voluntaria, en el que las partes negocian para lograr el objetivo.

El Estado debe emitir un acto administrativo denominado “Oferta de Compra”.

“En este se indica el interés en adquirir el predio por enajenación voluntaria. Este acto se inscribe en cada folio de matrícula inmobiliaria, momento en el cual el bien queda fuera del comercio y se le suspenden las posibilidades de desarrollo urbanístico. Todo lo anterior para evitar especulación con el predio”, dijo Edwin Cortés Mejía, socio de la firma Cuberos Cortés Gutiérrez Abogados.

A partir de este momento, y de acuerdo a la Ley 388, se dejan correr 30 días para acceder o no a la oferta.

En este caso por ser un proyecto con declaratoria de urgencia se puede proceder con la expedición del acto administrativo de expropiación, el cual se registra y se entiende transferida la propiedad a favor del Distrito.

El precio se fija conforme establece el artículo 61 de la Ley 388. “El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y en particular con su destinación económica.”, aseguró Dionisio Araujo, socio de Dionisio Araujo Abogados.

Pero entonces, ¿cómo se pueden defender los 84 predios que no han vendido aún?

“La “defensa” de los propietarios está más asociada al valor del inmueble y sus compensaciones que a poder mantener la propiedad misma del predio”, aseguró Cortés.

El propietario podría acudir a la jurisdicción para contravenir la legalidad del acto, por ejemplo argumentar que el predio no se necesita o para controvertir el precio que se fijó en el avalúo.

Por tanto, una vez identificada la utilidad pública y si el predio se encuentra dentro del trazado de la obra, no hay forma de evitar que este sea finalmente utilizado para la ejecución.

“Puede haber demoras, y puede haber algo de controversia en los valores, pero no en la adquisición del predio. En casos como el del Metro de Bogotá, difícilmente hay afectaciones no compensadas para quienes enajenan voluntariamente, o incluso para quienes finalmente sufren la expropiación”, concluyó Cortés.

Antes de adelantar un proceso de expropiación, toda entidad pública debe: definir los motivos de utilidad pública o interés social del predio respecto del cual recae el trámite de expropiación, además debe hacer un avalúo comercial del predio y adelantar una negociación con el propietario. Si no hay acuerdo con el propietario, la entidad podrá acudir al trámite de expropiación administrativa o judicial para adquirir el inmueble. Para este último procedimiento deberá acudir a los parámetros establecidos por el Igac.