Todo lo que debe saber del incremento en el arriendo de 2026 para que no lo tumben

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El Año Nuevo está a la vuelta de la esquina y, junto con la celebración, para las más de 7,3 millones de personas que viven en arriendo surge también la preocupación por el aumento de su canon mensual. Aunque algunos arrendatarios conocen sus derechos y las leyes que los protegen, muchos otros aún desconocen la normativa que establece los límites para el incremento anual.

Si usted es uno de esos colombianos y teme que su arrendador exceda los montos legales, acá le contamos todo lo que debe tener en cuenta para no salir tumbado este 2026.

Lo primero que debe saber es que la Ley 820 de 2003 “establece en su artículo 18 que el precio mensual del arriendo no puede exceder 1% del valor comercial del inmueble y la estimación comercial, para efectos de este cálculo, no podrá exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente”, según explicó Claudia Mora Uscátegui, líder del área de Derecho Corporativo de Pinilla, González & Prieto Abogados.

En cuanto a la fecha en que el arrendador podrá aplicar el aumento, Esteban García Jimeno, senior counsel de Holland & Knight, indicó que podrá cuando se hayan “cumplidos los 12 meses de vigencia del contrato. No se incrementa con el cambio de año”. Es decir, no podrán cobrarle más desde el 1 de enero de 2026, a menos que esa fecha coincida con la del contrato.

¿Cuánto debe aumentar?

La anterior normativa también estableció que el alza no puede ser superior al incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor, IPC, en el año calendario inmediatamente anterior. “Quedan expresamente excluidos como criterios de ajuste, el avalúo catastral, la valorización de la zona, el salario mínimo, la UVT o cualquier otro índice económico”, advirtió Uscátegui.

Entonces, ¿cuándo podría subir su arriendo en 2026? Según la última encuesta de Citi, el IPC de 2025 podría cerrar en 5,35%. Con base en eso, si usted paga mensualmente $2 millones de arriendo, su canon aumentaría en $107.000.

En consecuencia, su arrendador tampoco podrá aplicar un aumento superior al del IPC, con base en argumentos relacionados con la valorización de la zona, mejoras realizadas al inmueble, estrato socioeconómico o cualquier otro factor. De hacerlo, incurriría en una violación directa a las normas de orden público.

¿Qué hacer ante alzas injustas?

Sobre qué podría hacer un arrendatario, si su arrendador aplica un alza superior a la permitida, Uscátegui señaló que “la figura jurídica aplicable es la inoponibilidad, lo que significa que el incremento no produce efectos jurídicos contra el arrendatario y, por tanto, este no está obligado a pagarlo”.

La experta también enfatizó en que la inoponibilidad no opera automáticamente, pues se requiere de una posición activa por parte del arrendatario para hacer valer sus derechos.

Para ello, deberá acudir primero a la vía administrativa y presentar una queja o querella formal, ante la alcaldía del lugar en que se encuentra ubicado el inmueble, solicitar que se solucione la controversia sobre el monto del incremento y obligar al arrendador a que se ajuste a los límites legales.

“Si el arrendatario ha pagado valores superiores a los permitidos por la ley, tiene derecho a solicitar la devolución de esos excedentes. Y si el retroactivo no se hiciere voluntariamente, podrá exigirse mediante orden expedida por los alcaldes municipales”, detalló Uscátegui.

García opinó que, “incluso mediando mala fe del arrendador, podría configurarse un incumplimiento que diera lugar a la terminación del contrato con justa causa y a la exigencia de la correspondiente indemnización de perjuicios”. Para comprobar que se efectuaron pagos superiores en periodos pasados, el arrendatario tendría que entregar cualquier prueba idónea como comprobantes de transferencias bancarias, recibos de pago, consignaciones, comunicaciones escritas, etc.

Si la controversia no se resuelve por la ruta administrativa, la persona afectada podrá iniciar un proceso ante un juez civil, presentando una demanda por incumplimiento contractual, en la que deberá acreditar el incremento aplicado y la diferencia entre ese valor y el correspondiente conforme al IPC.

Asimismo, las alzas injustificadas, de conformidad con el artículo 24 numeral 3 de la Ley 820 de 2003, habilitan al arrendatario para finalizar el contrato de arrendamiento de forma unilateral con justa causa.

“Un aumento ilegal del canon constituye, precisamente, un desconocimiento de los derechos legales del inquilino. Para ejercer esta opción, el arrendatario debe seguir el procedimiento establecido en el contrato o en su defecto notificar formalmente al arrendador su decisión”, dijo Uscátegui.

Sanciones para arrendadores

En caso de que el caso llegue a instancias legales, el juez podría declarar la ilegalidad del incremento, fijar el canon correcto, ordenar el reembolso de pagos excedentes y, en algunas situaciones, condenar el pago de perjuicios.

Además, por ignorar los topes establecidos en la Ley 820 de 2003, el arrendador incurriría en un grave incumplimiento de las normas legales imperativas, por lo que las autoridades competentes podrían imponer multas a arrendadores de hasta 100 smlmv, equivalentes a más de $142 millones.

Sobre este punto, Uscátegui explicó que “para personas naturales o jurídicas, cuya actividad principal es el arrendamiento, como las inmobiliarias, existe una sanción adicional: la suspensión o cancelación de la respectiva matrícula”.

Antecedentes

La normativa exige que el arrendador notifique el alza del canon al arrendatario por medio de “un correo certificado por correo postal autorizado, o por el mecanismo de notificación personal acordado por las partes en el contrato”, según indicó García. De no hacerlo, la experta afirmó que el aumento no sería oponible al arrendatario, por lo que este podrá seguir pagando el mismo valor. Todo esto también aplica para contratos de arrendamiento celebrados verbalmente.