No existe en la ley opción de compra estatal en zonas priorizadas para reforma agraria

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Es infortunado, y se está tornando en costumbre reglamentaria, acudir a interpretaciones fragmentadas de la ley para intentar sustentar normas que carecen de soporte en la ley, o la contrarían. Y es al mismo tiempo muy riesgoso que, a fuerza de repetición, se intente convertir en verdades cierto tipo de afirmaciones que no lo son.

En el caso que aquí se explica, se está llevando a confusión a propietarios, pero también a notarios y registradores de instrumentos públicos, y se está nublando, sin fundamento, el ambiente de inversión en ciertas zonas rurales del país.

La recientemente invocada “opción de compra privilegiada para adquirir los predios rurales en las zonas priorizadas para la reforma agraria” no existe. A pesar de ello, está contenida en la Circular CIR-2025-000184-4 del 27 de mayo de la Superintendencia de Notariado y Registro, con “fundamento” ésta en el Decreto 33 del 17 de enero de 2025 por medio del cual el presidente de la República realizó algunas modificaciones y adiciones al Decreto 1071 de 2015.

En efecto, el citado Decreto 33 indicó que “conforme a lo dispuesto en el parágrafo 1 del artículo 32 y al inciso 6 del artículo 39 de la Ley 160 de 1994, la ANT tendrá la opción de compra privilegiada para adquirir los predios rurales en las zonas priorizadas para la reforma agraria”. Eso no es cierto. Ninguna de las dos normas citadas otorga tal opción, o lo hace, pero para casos muy distintos al invocado y mucho menos para la totalidad de predios en ciertas zonas del país.

Ni el parágrafo 1 del citado artículo 32, que se refiere únicamente a la primera opción de compra que deben dar las entidades financieras por predios rurales que hayan recibido en dación en pago, ni tampoco el citado inciso 6 del artículo 39 de la Ley 160 otorgan a la ANT “opción de compra privilegiada” para adquirir predios rurales en zonas priorizadas para la reforma agraria.

El artículo 39 sí contiene una opción de compra; pero únicamente para predios: (i) que hayan sido adquiridos del INCORA , (ii) que sean Unidades Agrícolas Familiares (UAF), (iii) cuya adquisición hubiese sido anterior al 5 de agosto de 1994, y (iv) cuya primera adjudicación se hubiese efectuado en un lapso superior a 15 años.

Y el texto legal es tan claro que no abre siquiera espacio a interpretación:

“Artículo 39. Quienes hubieren adquirido del INCORA Unidades Agrícolas Familiares con anterioridad a la vigencia de la presente Ley, quedan sometidos al régimen de propiedad parcelaria que en seguida se expresa”. El inciso 6, encabezado con la cita que precede, y exclusivamente dentro de dicho artículo 39, establece, solamente para dichos casos, la obligación de informar, actualmente a la ANT, respecto de cualquier proyecto de enajenación para que éste haga uso de la primera opción de compra. Todo esto dentro del Capítulo IX de la misma ley agraria, referido única y exclusivamente a “unidades agrícolas familiares y parcelaciones”, tal como su título lo indica.

En ningún caso, las normas citadas son aplicables a todos los predios rurales y menos aún, para aquellos ubicados en municipios priorizados para reforma agraria.

Las UAF, además de unidad de medida para efectos agrarios, son unidades inmobiliarias especiales, identificadas como tales en los mismos títulos de adquisición. Para que un predio esté sometido a la opción de compra del artículo 39 tiene que haber sido, entre otras, directamente adquirido como UAF o como parcela. Esto es mucho más detallado, pero por lo pronto basta indicar que es propio únicamente del régimen parcelario el cual aplica, proporcionalmente, a muy pocos predios en todo el territorio nacional.

Merece mención aparte, sin duda, el exceso en que incurren las normas citadas, al pretender dar alcance público incluso a las promesas de compraventa, en la medida que las promesas son documentos de carácter eminentemente privado que ni siquiera tienen el requisito de otorgarse por escritura pública o ante notario; menos aún, tienen vocación de generar reportes a entidades oficiales.

Las mencionadas normas recientemente promulgadas pueden ser analizadas, entonces, en al menos tres contextos diferentes y ninguno libre de riesgos a la seguridad jurídica:

Desde lo legal, no tienen soporte ni en la Ley 160 de 1994 ni en ninguna otra ley. Son, por lo tanto, una abierta extralimitación de la potestad reglamentaria.

En segundo lugar, en el muy improbable evento de superar el control de legalidad, retardarían los procesos de compraventa en ciertos municipios del país, en especial, cuando la Agencia decida ejercer la opción de compra, pero no avance en ello con celeridad o sin reglas claras, por inexistentes.

Finalmente, desde la política pública, el Acuerdo 33 de 2025 y la citada Circular, indican una medida más para controlar el mercado inmobiliario y la esfera de los negocios entre particulares en ciertos municipios del país.

P.D. Este asunto, además, refleja uno de los problemas de los decretos únicos en Colombia al hacer parecer como pasadas, creaciones o modificaciones normativas que son muy recientes. En este caso, una reforma de enero de 2025, al incorporarse en la compilación normativa agraria de 2015, y utilizarse sólo la norma de 2015 en las motivaciones reglamentarias, dan visos de relativa antigüedad a normas que de ella carecen. Si bien desde lo legal la “edad” de la norma no es relevante, desde la política pública, hace ver como políticas de Estado históricas o institucionales, ciertas decisiones que son exclusivamente presentes.