¿Cuándo responde civil y penalmente el corredor inmobiliario?

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El corretaje inmobiliario vive un auge en Colombia y cada vez hay más personas que se dedican a esta actividad. Tanto brokers tradicionales como los que apenas incursionan, promocionan sus servicios principalmente en Instagram y TikTok y, para diferenciarse, muchos ofrecen servicios que van más allá de acercar a las puntas vendedora y compradora.

Hay agentes inmobiliarios que redactan promesas de compraventa, escrituras, acompañan al avaluador y realizan otras tareas. Sin embargo, algunos corredores, aún con buena intención, asesoran sin conocer temas como el estudio de títulos, la mecánica del crédito hipotecario, la consulta en listas restrictivas, la entrega del inmueble antes de que el banco gire el saldo del precio, o la teoría del riesgo, es decir, quién asume la pérdida cuando en el interregno de las negociaciones, el inmueble perece en todo o en parte en eventos como un terremoto o un incendio.

Cada uno de esos servicios adicionales cambia la responsabilidad del corredor inmobiliario frente al negocio que intermedia. El realtor que además asesora y redacta, deja de ser solo un intermediario y se somete al estándar del profesional o buen hombre de negocios.

Aun cuando en su campaña el presidente Abelardo de la Espriella mencionó la necesidad de revisar la permanencia de Colombia en la ONU, la participación del vicepresidente José Manuel Restrepo en la 81ª Asamblea General del pasado 24 de septiembre ratifica que Colombia sigue siendo estado parte. Lo anterior tiene relación directa con la responsabilidad del corredor inmobiliario, pues queda obligado a revisar a los contratantes del negocio en las listas restrictivas, tanto en las del Consejo de Seguridad de la ONU que son vinculantes para Colombia; como en la OFAC del Tesoro de Estados Unidos que la consultan bancos (que dependen de corresponsales en Estados Unidos y se exponen a sanciones si operan con personas incluidas en la lista), fiduciarias y notarías.

Aun cuando las inmobiliarias grandes están obligadas ante la Superintendencia de Sociedades a tomar medidas de prevención de lavado de activos, como lo es el Sagrilaft cuya desatención puede ser sancionada con multas de 200 salarios mínimos por cargo, el corredor independiente no está eximido de realizar la consulta en las listas, pues según el artículo 1344 del Código de Comercio, el bróker se obliga a comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan influir de alguna manera en la celebración del negocio.

Así las cosas, si un corredor presenta a un comprador un vendedor reportado y posteriormente se ordena una extinción de dominio, que es una acción contra el bien y no contra la persona, si el corredor no consultó las listas, será muy difícil para él demostrar su profesionalismo, y el comprador despojado podrá requerir al corredor que le presentó el negocio.

De igual manera, al cobrar la comisión a quien está en la lista, ese dinero no se vuelve limpio por pagar un servicio real. La comisión puede ser perseguida como producto de una actividad ilícita y, si el corredor conocía o debía conocer el reporte, puede abrirse el debate penal por lavado de activos en su contra.

En suma, el corredor deberá consultar las listas antes de presentar a las partes, guardar constancia de la consulta y exigir declaración de origen de fondos. Y si el corredor además va a redactar promesas o coordinar créditos, deberá hacerlo como un profesional en la materia, pues de lo contrario podrá comprometer su responsabilidad personal.