La línea invisible entre un simple bien raíz y un establecimiento de comercio

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La bodega, como sustantivo, no puede per se considerarse un establecimiento de comercio. Para que lo sea, debe cumplir ciertos y determinados requisitos legales y económicos: organización de bienes, autonomía funcional y finalidad empresarial. Sin esos elementos, no pasa de ser un simple inmueble accesorio.

Esta diferencia, que parece meramente académica, tiene enormes implicaciones en la práctica. En muchas operaciones de M&A (fusiones y adquisiciones) en Colombia no se adquieren directamente las sociedades propietarias, sino los establecimientos de comercio en los que estas desarrollan su actividad. En esos casos, lo que se compra no son acciones, sino un bloque patrimonial con bienes, contratos, inventarios y hasta pasivos. Y allí es donde la confusión entre “bodega” y “establecimiento” puede generar riesgos serios.

En este contexto se expidió el Oficio 220-053168 del 18 de junio de 2025, mediante el cual la Superintendencia de Sociedades respondió a dos preguntas trasladadas por la Cámara de Comercio de Bogotá:

¿Es necesaria la matrícula mercantil para las bodegas? En caso afirmativo, ¿cuáles son los requisitos, procedimientos y plazos para inscribirlas y renovarlas, y qué sanciones existen si no se hace?

¿Cuál es el documento idóneo para acreditar una bodega ante las autoridades en caso de visitas de inspección, vigilancia y control?

1. Lo que dijo —y lo que no dijo— la Supersociedades

El Oficio recordó las normas sobre inscripción y renovación del registro mercantil y señaló que el documento idóneo para acreditarlo es el certificado expedido por la cámara de comercio.

Sin embargo, algunos titulares afirmaron categóricamente que: “Las bodegas son establecimientos de comercio y deben matricularse en el registro mercantil. El documento idóneo para demostrar la matrícula mercantil y su renovación es el certificado expedido por la cámara de comercio”.

Eso no es lo que dice el Oficio. Por lo menos, en este concepto, la Supersociedades no afirmó que una bodega sea siempre un establecimiento de comercio. Lo que reiteró es que debe analizarse caso por caso si se cumplen los elementos del artículo 515 del Código de Comercio.

2. ¿Qué es una bodega y qué es un establecimiento de comercio?

Una bodega es un inmueble, normalmente destinado a depósito o almacenamiento. Puede ser propio o arrendado, pero en esencia es un espacio físico.

Un establecimiento de comercio (art. 515 C. de Co.) es un conjunto de bienes materiales e inmateriales organizados por el empresario para cumplir los fines de la empresa. No se agota en las paredes: incluye marcas, contratos, clientela, know-how, inventarios y demás elementos que permiten operar un negocio.

Pueden parecerse, porque ambos se materializan en un local físico, pero son categorías distintas. Una bodega puede convertirse en establecimiento de comercio si cumple con los requisitos de organización y finalidad empresarial, pero no lo es automáticamente.

3. El régimen jurídico aplicable

El artículo 515 del Código de Comercio define al establecimiento como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Su apertura debe inscribirse en el registro mercantil dentro del mes siguiente (art. 31 C. de Co.), y la matrícula renovarse en los tres primeros meses de cada año (art. 33 C. de Co. y Ley 1727 de 2014). El incumplimiento de estas obligaciones no es menor: puede acarrear sanciones que van desde multas hasta el cierre temporal o definitivo del establecimiento (art. 58 C. de Co. y Decreto 1736 de 2020).

4. Implicaciones prácticas si una bodega es tratada como establecimiento de comercio

Aquí está el verdadero riesgo: la calificación de una bodega como establecimiento activa un régimen jurídico complejo con efectos de gran alcance.

a) Derecho de preferencia del arrendatario

El arrendatario que haya ocupado el inmueble por más de dos (2) años adquiere el derecho de renovación preferente (art. 518 C. de Co.). El arrendador solo podrá recuperar el local en tres casos: incumplimiento del arrendatario, necesidad de reconstrucción o reparaciones esenciales, o cuando requiera el inmueble para su propio establecimiento.

Esto implica que cada propietario–arrendador debe tener especial cuidado frente al destino que se le dé al inmueble. Aunque en los contratos se incluyan cláusulas de exclusión de establecimiento de comercio, la realidad económica es la que prevalece: si el arrendatario organiza allí un negocio con clientela, inventarios y medios propios, podrá alegar derechos derivados de la ley, incluso en contra de lo pactado.

b) Venta del establecimiento como unidad económica

El artículo 525 presume que la venta de un establecimiento se hace en bloque, como unidad económica. Comprar una “bodega” tratada como establecimiento no es adquirir solo ladrillos: es recibir contratos, inventarios, personal, pasivos y clientela.

La operación exige formalidades (escritura o documento privado reconocido, art. 526) y la entrega de un balance general y relación de pasivos certificados por contador (art. 527), lo que la convierte en un negocio de alta complejidad.

c) Responsabilidad solidaria y oposición de acreedores

El artículo 528 señala que vendedor y comprador son solidariamente responsables de todas las obligaciones contraídas hasta la enajenación. El vendedor solo se libera si, dentro de los dos meses siguientes a la inscripción, notifica a los acreedores, publica la transferencia y no se presentan oposiciones.

De lo contrario, la solidaridad permanece, y los acreedores pueden exigir garantías inmediatas o declarar vencidas las obligaciones a plazo (art. 530). Incluso las deudas no registradas pueden alcanzar al comprador si no demuestra buena fe exenta de culpa (art. 529).

En pocas palabras: adquirir un establecimiento puede significar heredar pasivos ocultos o contingentes que alteren la valoración de la transacción.

d) Riesgos adicionales

Si los libros contienen inexactitudes que reduzcan el valor real, el vendedor debe compensar la diferencia y responder por perjuicios (art. 531). Además, el establecimiento puede darse en prenda sin desapoderamiento (art. 532), o ser objeto de arrendamiento, usufructo o anticresis (art. 533), lo que confirma su carácter de activo jurídico complejo.

En últimas, lo que está en juego no es un tecnicismo, sino la manera como entendemos y estructuramos los negocios en Colombia. Una bodega puede ser solo un espacio físico, pero si adquiere la connotación de establecimiento de comercio, se transforma en una unidad jurídica con derechos, cargas y responsabilidades que pueden alterar por completo una transacción.

Por eso, la prudencia exige rigor: cuidado con confundir ladrillos con establecimientos de comercio. La diferencia puede determinar la valoración, los riesgos y hasta el éxito de una transacción.

Y esta reflexión tiene un corolario práctico: en todo proceso de due diligence, ya sea sobre la compra de empresas, establecimientos de comercio o inmuebles, debe analizarse con especial cuidado si la transacción implica o no un establecimiento de comercio. En otras palabras, verificar si lo que se está negociando corresponde a un establecimiento debidamente registrado o si se trata de un simple inmueble sin esa connotación. Esa diferencia puede marcar la frontera entre una operación segura y una transacción llena de contingencias.

No es lo mismo comprar “ladrillos” que comprar un “establecimiento”: el primero es solo un inmueble, el segundo una unidad económica regulada con reglas y riesgos propios.