Guía para el inversionista extranjero que quiere hacer negocios inmobiliarios en Colombia

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Una de las preguntas más frecuentes que recibimos de inversionistas extranjeros es si pueden ser dueños de inmuebles en Colombia. La respuesta corta es: sí, y en condiciones muy favorables. Rendimientos competitivos, una clase media en expansión, un déficit de vivienda por solucionar y la creciente demanda de activos logísticos e industriales han puesto al país en el radar de fondos internacionales, family offices y desarrolladores que buscan oportunidades en mercados emergentes. Pero entre el interés inicial y el cierre exitoso de una transacción hay un camino que se debe recorrer con cuidado.

A diferencia de lo que ocurre en otros países que prohíben explícitamente que extranjeros sean dueños de inmuebles, Colombia no impone limitaciones de nacionalidad para la adquisición de bienes raíces (salvo por una excepción a inmuebles de origen baldío ubicados en zonas fronterizas). Fuera de esta excepción, un inversionista extranjero, persona natural o jurídica, puede ser propietario pleno de inmuebles en el territorio nacional en las mismas condiciones que un colombiano. Esta regulación es una ventaja competitiva significativa frente a otros mercados de la región.

Ahora bien, la regulación colombiana trae varias particularidades que nos diferencian de otros países. Por un lado, los bienes baldíos de la Nación están sujetos a un régimen especial que impide su libre enajenación y que ha generado numerosos litigios por la adjudicación irregular de tierras que conservan su carácter de imprescriptibles, inembargables e inalienables. Adicionalmente, la Ley de Víctimas y Restitución de Tierras introduce un factor de riesgo crítico para cualquier adquisición en zonas rurales: un predio que haya sido objeto de despojo o abandono forzado puede ser reclamado en un proceso de restitución, con efectos que prevalecen sobre los derechos de terceros adquirentes, incluso de buena fe. Por último, la extinción de dominio permite al Estado extinguir la propiedad sobre bienes adquiridos con recursos ilícitos o destinados a actividades contrarias a la ley, independientemente de quién sea su titular actual.

A lo anterior se suma que el régimen cambiario colombiano exige que toda inversión extranjera directa sea canalizada a través del mercado cambiario y registrada ante el Banco de la República, requisito indispensable para que el inversionista pueda repatriar utilidades o el producto de la desinversión en moneda extranjera. Así mismo, es importante elegir un vehículo fiduciario o societario que permita lograr eficiencias tributarias en la inversión en activos inmobiliarios.

A pesar de estas particularidades, Colombia sigue siendo un destino altamente competitivo para la inversión inmobiliaria extranjera. Los riesgos que mencioné no son obstáculos insalvables sino variables que pueden identificarse y mitigarse mediante un proceso de debida diligencia completo y una correcta planeación cambiaria y tributaria. Cuando estos elementos se abordan desde el inicio de la operación, el inversionista puede aprovechar con confianza las ventajas que ofrece el mercado colombiano. La diferencia entre una inversión exitosa y una operación frustrada radica, en la mayoría de los casos, en haber entendido estas reglas de juego antes de entrar al mercado.