La eficacia residual de la promesa de compraventa

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Con frecuencia surgen diversos interrogantes cuando, tras otorgarse la escritura pública que materializa la compraventa, una de las partes pretende exigir el cumplimiento de obligaciones estipuladas en la promesa. Esto plantea la duda de si todas las obligaciones desaparecen automáticamente con la celebración del contrato definitivo de compraventa, o si, por el contrario, algunas subsisten.

La extinción de los efectos de la promesa de compraventa constituye, en principio, la consecuencia inmediata una vez se perfecciona el otorgamiento de la escritura pública que materializa el contrato definitivo. Ello encuentra su asidero en la lógica contractual, según la cual, cumplida la finalidad de la promesa —esto es, la celebración del negocio prometido—, el contrato preliminar pierde vigencia y cesa de producir efectos.

El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en sentencia del 26 de marzo de 2025, con ponencia de la Magistrada Martha Cecilia Ospina Patiño (Rad. 05001310301220230028501), destacó que es usual en la práctica que las partes contratantes incluyan dentro de la promesa no solo el compromiso de celebrar la compraventa, sino también obligaciones accesorias o anticipadas, como el pago del precio o la entrega de la posesión. Estás condiciones pueden ser modificadas, complementadas o excluidas en el contrato definitivo, el cual reemplaza lo acordado en el contrato preliminar. De este modo, cualquier alteración respecto de lo inicialmente pactado no puede alegarse posteriormente como incumplimiento de la promesa, puesto que esta se extingue con la perfección de la compraventa.

No obstante, el Tribunal precisó que el efecto extintivo de la promesa no es absoluto, pues subsisten aquellas estipulaciones que no hayan sido objeto de regulación en el contrato definitivo. En consecuencia, si la escritura de compraventa guarda silencio sobre un aspecto previamente pactado en la promesa, dicha obligación conserva su vigencia, habilitando a la parte cumplida para exigir su observancia incluso después de la suscripción del contrato de compraventa.

Esta postura introduce un análisis casuístico, que armoniza el pragmatismo y la rigurosidad jurídica, en el que debe examinarse si una obligación subsiste o se extingue, conforme a lo que se pacte en el contrato de compraventa. Tal enfoque brinda seguridad jurídica a las partes, al impedir que las obligaciones anticipadas asumidas en la promesa desaparezcan injustificadamente con la celebración del contrato definitivo.

Es fundamental que las partes comprendan la importancia de lo pactado en la promesa y en el contrato definitivo, ya que la falta de regulación o la inclusión posterior de cláusulas distintas puede afectar la validez y exigibilidad de los compromisos incluidos en la promesa. Por ello, no debemos dejar al azar una interpretación judicial basada en principios generales, aun cuando en precedentes se haya admitido una aplicación teleológica. Lo recomendable es adoptar una postura conservadora, consignando expresamente tanto lo que debe producir efectos jurídicos como lo que debe perder vigencia.