Del daño y la fuente del resarcimiento

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En esta oportunidad quisiera tratar un tema en el que pareciere existir cierta confusión en lo concerniente a la fuente de la obligación del resarcimiento de los perjuicios, alimentada, posiblemente, por la sensación de injusticia que, aparentemente, puede revestir tal situación. “Injusticia” que en absoluto tiene tal connotación, por cuanto no se trata de negar la existencia del daño y su correspondiente indemnización, sino de identificar de forma correcta la fuente que permita restablecer el derecho lesionado. Me refiero a las vicisitudes presentadas en el proceso de restitución de inmueble arrendado (art.424 C.P.C), específicamente, los daños causados entre el momento en que el juez decreta la terminación del contrato de arrendamiento y la correspondiente restitución del inmueble por parte del arrendatario y el momento en que, efectivamente, este último realiza tal entrega.

 Con el fin de resolver el punto de la presente inquietud, deberemos volcar nuestra atención a la fuente y duración de la obligación de pagar un canon de arrendamiento: ¿hasta qué momento se puede afirmar que el contrato de arrendamiento estuvo vigente en el tráfico jurídico y, por ende, hasta cuándo se tiene la obligación de satisfacer tal prestación? La respuesta no parece ser tan clara para algunos. Si el acuerdo de voluntades en comento finalizó, no por el plazo establecido en el mismo ni por voluntad de las partes, sino por disposición judicial, pues claro resulta entonces que el contrato tendrá vigencia hasta el momento en que la sentencia que decreta su expiración quede en firme; ni un día antes ni un día después. Entonces surge la siguiente pregunta ¿hasta cuándo el arrendador puede solicitar al arrendatario el pago de cánones de arrendamiento?, ¿hasta que el arrendatario restituya efectivamente el bien inmueble? O, ¿hasta el momento en que feneció el contrato? La respuesta no podría estar alejada de la existencia de la fuente de la obligación contractual y su durabilidad, es decir, el contrato y su vigencia. En consecuencia, el arrendador únicamente podrá solicitar el pago de cánones de arrendamiento hasta el momento en que la sentencia que determinó su finalización quedó en firme y no, como erróneamente algunos consideran, hasta el momento en que se restituya el inmueble.

¿Cuál es el argumento que permite realizar la anterior afirmación? Como ya se dijo, no es más que una simple verificación de la existencia y duración de la fuente que genera la obligación de cancelar un canon de arrendamiento; es decir, el contrato.

Ahora bien, lo anterior no quiere decir que entre el momento de la ejecutoria de la sentencia y la entrega efectiva del inmueble no se causen daños por la entrega retardada del mismo. Por supuesto que existen. No obstante, la fuente de la obligación del resarcimiento de los perjuicios ya no obedece al incumplimiento de un contrato, sino al incumplimiento de una orden judicial. 

En punto de esta clase de perjuicios, podría el arrendador echar mano de la teoría de la pérdida de la oportunidad, a fin de demostrar que el propietario del bien estaba en tal posición que debido a la actuación intencional del ahora ocupante, le ha impedido obtener la ganancia de un dinero que, en un curso normal de los hechos, probablemente hubiera obtenido. Sin embargo, se itera, no es correcto cobrar cánones de arrendamiento por cuanto el acuerdo de voluntades que lo permitía ya fue extraído del tráfico jurídico.

Así las cosas y de iniciarse un proceso ejecutivo por parte del arrendador con el objetivo de cobrar los cánones dejados de cancelar, aquel no podrá incluir en sus pretensiones los daños causados durante los periodos ya mencionados por las razones antes expuestas. En este evento, deberá iniciar un proceso declarativo a fin de lograr el reconocimiento de tales perjuicios y posteriormente, sí acudir en proceso ejecutivo a hacer efectiva una obligación clara, expresa y exigible contenida en la sentencia.

Para evitar lo anterior y lograr el cobro de los cánones de arrendamiento como cánones y no como pérdida de la oportunidad, podría el abogado solicitar al juez en la demanda que el contrato no se dé por terminado hasta tanto no se haga efectiva la devolución del bien.

En conclusión, se debe analizar cada daño causado a la luz de la fuente de la obligación del resarcimiento respectiva para lograr esclarecer de forma correcta cuál es la acción judicial a seguir y las herramientas jurídicas para sustentar las pretensiones. Más aun, cuando el fenómeno de la caducidad se encuentra amarrado a las distintas acciones contempladas en la ley.