Revisión de proyectos constructivos consecuencia de la inflación desbordada

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La inflación desbordada es un fenómeno que hoy atañe a las economías del mundo, desarrolladas o no, que puede rastrearse desde el inicio de los confinamientos decretados para detener el avance del Covid 19, pero que, por causas ya desligadas de la pandemia, aún campea a lo largo del planeta. Y los costos de materiales de construcción no han sido ajenos a ese comportamiento inflacionario generalizado, ni extraña su influencia en nuestro medio.

Estudios de la Cámara Colombiana de Infraestructura y de Camacol, muestran cómo, en los productos necesarios para la ejecución de obras civiles y edificaciones, los precios de mayo de 2021 a mayo de este año se han incrementado en un 12.88%, y en casos puntuales, como el acero, el incremento en sus precios ha sido superior al 50%, ya no sólo por vía de inflación sino de la apreciación del dólar que ha sido particularmente acentuada en Colombia

El vehículo para ejecución de proyectos de construcción de vivienda más frecuentemente utilizado es el de fiducia, fincado en la protección de los recursos destinados para su adquisición por parte de futuros propietarios, en cuya virtud se le entregan a la fiduciaria, y no al constructor, para que los cuide y administre durante la etapa de factibilidad integral del proyecto y sólo los destine al levantamiento del edificio una vez alcanzado el que se denomina “punto de equilibrio”. Ese lapso varía entre proyectos, pero es usual que tome entre 18 y 36 meses.

Me preguntarán qué tienen que ver los dos párrafos anteriores. Mucho, como pasaré a explicar, y es un tema de actualidad en la actividad constructor que requiere busquemos entre todos una salida.

Dado el tiempo de maduración de los proyectos, los compradores vinculados a esquemas fiduciarios que asumieron compromisos de pago para adquirir nuevas viviendas antes de la exacerbación reciente de precios, por cuenta de precios que los constructores calcularon con base en el de los insumos anteriores a la subida generalizada por causa de la inflación, desbalanceando los proyectos.

Esto es, por cuenta de la devaluación y de la inflación, los precios de los materiales necesarios para la ejecución de proyectos de construcción vendidos antes de la subida generalizada de precios, han afectado en forma imprevista e importante los presupuestos de obra, sin que por vía contractual esa situación, en la mayoría de los casos, hubiera sido prevista y permitiere su corrección pacífica.

Si el proyecto no ha alcanzado punto de equilibrio, los constructores que no logren convencer a sus compradores de ajustar los precios para que reflejen los nuevos costos, recurrirán a la cancelación de los proyectos procediendo a la devolución de los dineros recibidos en fiducia, ajustados, con consecuencias desfavorables para las partes del negocio en primer lugar, pero también en perjuicio de la economía en general.

Si ya se había alcanzado dicho punto y se estaba en etapas tempranas de ejecución, es posible que veamos proyectos inconclusos, o firmas recurriendo a instrumentos de salvamento empresarial, ante la imposibilidad de cumplir respetando los márgenes de utilidad proyectados.

Con base en normas positivas la jurisprudencia nacional ha desarrollado interesantes figuras que podrían servir para resolver el problema planteado, que son la de ajuste de prestaciones dinerarias entre las partes del contrato por vía de la teoría de la imprevisión, o por vía de la necesidad de ajustar las cargas económicas del contrato que se han visto desbalanceadas, propendiendo por restablecer la conmutatividad de las prestaciones.

Es claro, al menos para mí, que esta alzada de precios ha desbordado las previsiones inflacionarias prepandemia, lo que la hace imprevisible, esto es, que ninguna de las partes estaba en posición de anticiparla y precaverla a través de remedios contractuales ordinarios, por lo que no está bien que sólo una de ellas deba soportar sus consecuencias.

No he visto contratos de fiducia en que se adoptasen remedios contractuales contra la situación imprevista que se ha presentado, creo yo imprevisible a la luz de la teoría de los riesgos que ha desarrollado la jurisprudencia para resolver conflictos en que se pretenda ajustar precios por vía de teoría de imprevisión y de restablecimiento del equilibrio contractual, lo que sólo dejaría abierta la posibilidad de buscar intermediación judicial, que no sólo es costosa, sino que además, por larga, compleja e incierta, en verdad muy poco aportaría a la solución eficiente de la problemática presentada, y que por esas mismas razones, en caso de intentarse, dañaría las buenas relaciones comerciales que deben darse para la normal ejecución de los contratos.

Creo bien vale la pena estudiar el diseño de cláusulas que permitan corregir estas circunstancias sobrevinientes, que, suficientemente explicadas al consumidor, se inserten en los contratos que se firmen a futuro, buscando corregirla o al menos palearla, de manera ágil y económica, dada la importancia que la actividad constructiva tiene transversalmente en toda la economía.