Entrega de zonas comunes: el remedio no puede ser más caro que la enfermedad
07 de noviembre de 2026Contenido
En el proyecto de actualización de la Ley 675 (proyecto 67/25 Cámara), se busca modificar el artículo 24 de la Ley sobre la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Si bien la razón que inspira esta modificación es válida, varias de sus soluciones, en cambio, merecen una revisión cuidadosa.
La práctica muestra vacíos en el procedimiento actual de entrega, y no pocos conflictos entre copropiedades nacientes y constructoras. Ese vacío ha sido aprovechado por algunos abogados e ingenieros que han convertido el proceso de recibo de zonas comunes en un negocio, prometiendo a los nuevos propietarios millonarias indemnizaciones a cargo del constructor, sin el debido soporte y respeto por las obligaciones por ellos asumidas. Por cuenta de ello se siembra desconfianza donde se necesita cooperación, y entonces el consejo de administración rechaza propuestas razonables de corrección mientras los equipos se deterioran, los mantenimientos se posponen, las garantías vencen, sin que en las más de las veces la indemnización prometida en efecto llegue.
La entrega de zonas comunes debe ser un proceso de concertación. Por eso preocupa que el proyecto, en lugar de dar certeza, introduzca nuevas dudas, empezando por la más elemental: cuándo se debe entregar.
El texto dice que los bienes comunes esenciales, como estructura, accesos, escaleras y puntos fijos, se entregarán "de manera simultánea" con las unidades privadas, pero "cuando el propietario inicial haya terminado la construcción de la última unidad". No pueden ser simultáneas la entrega de cada unidad y la finalización de las obras de la última unidad. En un proyecto por etapas, los primeros compradores podrían habitar durante años un edificio cuyas escaleras y accesos, jurídicamente, siguen sin entregarse, creando por la ambigüedad incertidumbre
Algo similar ocurre con los bienes de uso y goce general. El proyecto conserva el umbral del 51% de los coeficientes, pero lo vincula a la "construcción y enajenación" de las unidades. Enajenar no es entregar. Una unidad puede estar vendida, incluso escriturada, sin que su dueño la haya recibido. Lo razonable es que el umbral del 51% se mida sobre unidades privadas efectivamente entregadas a sus compradores, porque son ellos quienes usan, conocen y pueden evaluar los bienes comunes que van a recibir.
Si debería ajustarse que mientras el constructor conserve unidades sin vender, se valga de esos coeficientes para incidir en la asamblea. Es sano que la ley lo impida y disponga que, para designar la comisión de recibo y aprobar el acta de entrega, no se computen los coeficientes de las unidades que sigan en cabeza del propietario inicial. Por la misma razón es acertado que la recepción no la haga un administrador provisional designado por el propio constructor, pues nadie debe recibir de sí mismo.
Lo que no es razonable es exigir, como hace el proyecto, que la recepción sea siempre "resultado de un proceso desarrollado por una entidad especializada" multidisciplinaria. Quienes acaban de destinar los ahorros de toda una vida a una vivienda nueva no tienen porqué soportar el costo de un equipo de profesionales (ingenieros estructurales, eléctricos, hidráulicos, etc.). Convertir ese gasto en requisito legal encarece la entrega, la retrasa y abre un nuevo mercado para los mismos actores que hoy explotan el vacío normativo. Vale la pena recordar que ya la Ley 1796 de 2016 impone supervisión técnica independiente y certificado de ocupación en las edificaciones que la requieren. Antes de crear otra capa de verificación a cargo de los compradores, debería exigirse que esa documentación integre obligatoriamente el paquete de entrega.
La protección del comprador de vivienda no se logra multiplicando requisitos, sino con reglas claras que reduzcan el margen de abuso de constructores y copropiedades, y también el de los intermediarios que prometen indemnizaciones sin sustento. El legislador tiene la oportunidad de cerrar un vacío real. Ojalá no lo haga abriendo otros.