Reflexiones sobre la imposición de sanciones al interior de copropiedades

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Son frecuentes las consultas relacionadas con la posibilidad que tienen las copropiedades para imponer sanciones a los condóminos que incumplen o desconocen las reglas de propiedad, en especial las asociadas con temas de convivencia y uso de espacios comunes, pues las noticias recurrentes que se nos muestran respecto de decisiones judiciales, casi todas a través de acciones de tutela, es que las que se imponen terminan siendo levantadas por los jueces, llevando a una idea generalizada de que ellas, las sanciones, no proceden o al menos que no son efectivas para regular comportamientos que, mal manejados, pueden desembocar en conflictos que afecten la tranquilidad de la vida en conjuntos y edificios.

Por ello creo vale la pena revisar algunas decisiones de la Corte Constitucional en las que enfáticamente ha recordado que si es posible imponer sanciones, pecuniarias y no pecuniarias, a los vecinos de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, copropietarios o no, en aras de propender por una convivencia armónica y en respeto de los derechos de los demás. Recordar, también, que hay reglas y procedimientos que deben seguirse para la resolución de conflictos e imposición de sanciones, pues casi todas las decisiones que conocemos por medios y redes sociales que tumban las sanciones, lo hacen por cuenta del desconocimiento o errónea aplicación de tales reglas.

Dijo la Corte en sentencia C522 de 2002 que la imposición de sanciones está permitida por la Ley 675, y que ella, además, es compatible con la Constitución, reafirmando la capacidad para preverlas en los reglamentos y de imponerlas y cobrarlas efectivamente por los órganos de la copropiedad. Pero dijo allí que las votaciones para imponer sanciones por temas distintos a la mora en el pago de cuotas no podían tomarse con votos atados a los coeficientes de copropiedad, sino que “la regla debe ser un voto por cada unidad privada”.

En variados pronunciamientos ha restringido las sanciones y medidas por considerar algunas atentan contra derechos fundamentales: así ha dicho que no se pueden suspender servicios de citofonía pues ello pondría en peligro derechos preponderantes como el de la salud o la vida, o la no apertura de puertas por el personal del edificio con base en las mismas consideraciones, de cara a personas vulnerables por razón de la edad, o en razón a impedimentos físicos o de salud.

Ha señalado que la no recepción de correspondencia vulnera, en general, derechos constitucionalmente protegidos, aunque ha señalado que si es posible disponer de medidas relacionadas con la correspondencia que restrinja ciertos beneficios a los morosos, por ejemplo no depositarla desagregadamente en buzones individuales.

Ha señalado categóricamente que los conflictos entre vecinos que no afecten el normal desarrollo de la vida en común, esto es conflictos en el ámbito privado de varios condóminos, de inmuebles comerciales o destinados a vivienda, no pueden ser resueltos a través de los mecanismos de la copropiedad. Dijo la Corte: “Usar las facultades legales que le permiten imponer sanciones en los eventos en que estos contravengan las disposiciones de su reglamento interno, para resolver asuntos privados de uno de sus copropietarios desborda los fines constitucionales que sirven de fundamento para esa prerrogativa y vulnera el derecho fundamental al debido proceso de la accionante".

Finalmente valer la pena resaltar que ha sido recurrente y enfática la Corte en señalar que para la legalidad de medidas sancionatorias deben respetarse los principios constitucionales del debido proceso, que en lo fundamental, para estos casos, comprende:

i) Los reglamentos que contemplen sanciones deben ser aprobados por los órganos sociales a través de las mayorías legales; ii) deben establecer con claridad las conductas sancionables y los castigos correspondientes; iii) deben establecer procedimientos que garanticen el derecho de contradicción y defensa; iv) deben respetar derechos fundamentales como el de buen nombre, libre desarrollo de la personalidad, y prever situaciones en que se discutan situaciones de sujetos de especial protección como mayores o menores de edad o personas en situación de discapacidad.

Finalmente, en las sanciones deben considerarse factores atenuantes o justificantes, y aplicarse con gradualidad en vista del propósito de la sanción, que no puede ser otro que el de propender por buenas relaciones entre vecinos.