Sanciones que pueden imponerse en edificios y conjuntos

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Volviendo sobre el tema de sanciones que es posible aplicar en conjuntos y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, atendiendo preguntas y comentarios sobre una pasada columna en la que afirmaba que sí es posible imponerlas, a pesar de la creencia generalizada de que o ellas no proceden o que impuestas son “tumbadas” por decisiones judiciales, comparto los siguientes comentarios.

La Corte Constitucional encontró exequible el artículo 59 de la Ley 675 de 2002, recordando, eso sí, que al aplicar las sanciones el órgano competente, que en principio es la asamblea general, aunque por reglamento puede deferirse esa competencia en el consejo de administración, ellas “tienen que sujetarse a unas reglas mínimas de proporcionalidad, razonabilidad y objetividad, ajustadas a los mandatos constitucionales a fin de garantizar la convivencia pacífica entre copropietarios y vecinos, ante el goce legítimo de los derechos que en la comunidad se ejercitan, para así armonizarlos de manera que el ejercicio de los derechos de unos se limite por el ejercicio de los demás.”

En consecuencia, al presentarse una conducta que afecte la normal convivencia y el uso en condiciones de igualdad de los bienes comunes, es importante revisar que tal conducta se haya catalogado como sancionable en el reglamento de copropiedad, al tiempo que se haya previsto la sanción correspondiente, que puede ser pecuniaria o no. Hecho lo anterior, en respeto del derecho de contradicción y defensa, la asamblea o el consejo de administración deberán citar al presunto infractor para que lo ejercite a través de una reunión de descargos, durante la cual se deberán revisar las pruebas que se le presenten.

Agotado ese ejercicio y sin que se haya logrado por acuerdo alguna medida que garantice el buen y normal entendimiento entre los condóminos, se procederá a imponer la sanción correspondiente. Cómo dijo la Corte, esta deberá ser proporcional y razonable, esto es, deberá considerarse la forma en que se produjo la infracción, si hay o no antecedentes del comportamiento a sancionar, las circunstancias específicas de tiempo, modo y lugar en que se produjo la vulneración, para aplicar la definitiva. Por ello se sugiere que en los reglamentos se establezcan sanciones entre límites mínimos y máximos.

Es importante recordar que las sanciones por vulneración de reglas de comportamiento y convivencia no gravan al propietario del inmueble per se, sino a la persona infractora. Por eso debe respetarse el debido proceso al presunto infractor, propietario, arrendador o simple morador, quien también será el responsable del cumplimiento o pago del castigo, y no el propietario, cuando ha sido cometida por aquellos.
En relación con sanciones pecuniarias, la ley las limita en cuánto a su monto máximo. Por ello si en el reglamento se prevén unas mayores, estas se tendrán por no escritas, y de imponerse, podrán anularse por el Juez correspondiente. Cada sanción no podrá ser superior al monto de dos cuotas ordinarias de administración, ni todas sumadas superiores a diez cuotas. Considero que este límite debe entenderse en dos dimensiones, uno temporal que se refiere sanciones impuestas en un mismo año; y otro eventual, relacionado con la sucesividad de sanciones por un mismo hecho extendido en el tiempo.

Las sanciones no pecuniarias podrán ser restrictivas del uso y goce de zonas comunes no esenciales, como podría ser del salón comunal, zona de juegos, gimnasio o de la piscina.
Si el sancionado no está de acuerdo con el proceder de la copropiedad, formal o material, podrá impugnar las decisiones ante juez municipal y a través del proceso verbal de que trata el CGP., que deberá intentarse dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la sanción.