Se afianza la responsabilidad de las fiduciarias en proyectos constructivos
08 de julio de 2025Contenido
En reciente sentencia del 20 de junio de 2025 , el Tribunal Superior de Bogotá analizó si existe responsabilidad solidaria de la fiduciaria, en el marco de una relación de consumo, soportando su análisis en la figura de coligación de contratos, atendiendo tanto al régimen de protección al consumidor como al régimen de la fiducia inmobiliaria.
De las normas del estatuto del consumidor destacó la incidencia del principio pro consumidor consagrado en el artículo 4º del estatuto, señalando que se orienta a una interpretación favorable de las disposiciones en caso de duda o conflicto, con el fin de contrarrestar la asimetría contractual entre consumidores y proveedores.
Por supuesto recordó que, , al amparo del numeral 6º del artículo 11, se impone al proveedor la obligación de entregar material y jurídicamente el bien, de manera oportuna y sin dilaciones injustificadas, que en materia de vivienda además desarrolla el derecho fundamental a una vivienda digna, toda vez que la adquisición de vivienda involucra sumas significativas de dinero y expectativas legítimas de plenitud en la tradición de dominio en aras de la satisfacción de ese derecho..
El Tribunal afirmó que existe una relación de consumo entre el comprador de una vivienda nueva y el Fideicomiso, administrado por la fiduciaria, a través del cual se ejecutó el proyecto inmobiliario, resaltando que esta última actuó como proveedor indirecto, concepto previsto en el artículo 5º del Estatuto del Consumidor, al intervenir de manera estructural en la cadena contractual que culminó con la promesa de compraventa.
La intervención fiduciaria inició con la administración de fondos entregados por la contraparte compradora, continuó con la obligación de conservar la integridad patrimonial y concluyó con la transferencia del dominio. La omisión de la escrituración, pese a haberse producido la entrega física del inmueble, vulneró el derecho a la satisfacción del objeto contractual ofertado.
Para comprender la atribución de responsabilidad, la Sala se apoyó en la figura del contrato coligado, cuya naturaleza jurídica implica una pluralidad de convenios autónomos, pero tendientes a un mismo fin económico y práctico, que identificó en i) el encargo fiduciario y ii) la promesa de compraventa, que se entrelazaron teleológicamente al punto de considerar que el segundo no podía realizarse en sus efectos completos sin la ejecución eficaz del primero.
Para ello citó doctrina de la Corte en dónde ha definido la conexidad negocial como aquella que da unidad de propósito a actos jurídicos sucesivos, de manera que el incumplimiento en uno de ellos afecta directamente la finalidad perseguida por el conjunto. En el asunto de marras, la fiduciaria asumió expresamente la obligación de transferir la propiedad del inmueble a la compradora, en el marco de una relación de consumo.
En virtud del contrato coligado, la fiduciaria estaba llamada a no sólo a administrar diligentemente los recursos consignados en el Fideicomiso, sino también a garantizar la escrituración del bien, conjuntamente con el promitente vendedor, a efectos de sanear eventuales gravámenes, de manera tal que con esa escritura se satisfaciera la obligación prometida de transferir el dominio, libre de hipotecas y embargos, una vez extinguida cualquier carga conforme a las instrucciones y pagos realizados.
El Tribunal, al analizar el régimen de responsabilidad solidaria previsto en el artículo 10 de la Ley 1480 de 2011, concluyó que la defensa de la fiduciaria que buscó su exoneración en el artículo 16 del Estatuto, alegando que el incumplimiento era atribuible a la conducta del fideicomitente y a la existencia de embargos hipotecarios derivados del impago de créditos constructor, consideró las relaciones internas del fideicomiso no resultan oponibles al consumidor. La causal objetiva de hecho de tercero sólo opera cuando el evento externo sea imprevisible, irresistible y ajeno al proveedor, requisitos no configurados en el presente litigio.
Importante fallo que reafirma lo dicho en otros anteriores sobre responsabilidad de las fiduciarias, que en este caso incluso las señaló en algún aparte como solidaria, y que llevó a considerarla como proveedor indirecto, por cuenta de la necesidad de resguardar los derechos de la parte más débil de la relación de consumo.