Retos en la sofisticación del sale and leaseback

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La sofisticación paulatina del negocio inmobiliario en Colombia, producto, entre otras, de la llegada de los fondos de inversión inmobiliaria y de jugadores extranjeros ha llevado a que algunos negocios jurídicos que no eran extraños en nuestro ordenamiento jurídico, como son el sale and lease y el sale and leaseback se hayan complejizado en relación con ciertos asuntos que en el pasado se dejaban primordialmente a la regulación que sobre el contrato de compraventa de inmuebles y el arrendamiento de inmuebles trae nuestro Código Civil y nuestro Código de Comercio. Sin pretender ahondar en cada uno de los retos que estas figuras representan, a continuación, encontrarán un breve listado, no exhaustivo, de los temas o discusiones que aparecen comúnmente y más frecuentemente en este tipo de negociaciones.

Precio de Adquisición del Activo. Teniendo en cuenta que en muchas de las operaciones de sale and leaseback, el bien se adquiere inicialmente con un descuento, una de las preguntas y análisis que se debe hacer es que dicho precio no lleve al comprador a adquirir el bien por un precio que se considere lo lleva a un escenario de lesión enorme o precio irrisorio. Así mismo, y relacionado con este tema del precio se deberá analizar las restricciones en materia tributaria sobre el asunto, y más importante aún, los eventuales riesgos en materia de acciones revocatorias, acción pauliana, entre otras.

Vicios ocultos y responsabilidad del vendedor en su calidad como vendedor y responsabilidad del comprador en su calidad de arrendador. Otro de los temas comunes, principalmente en las operaciones de sale and leaseback tiene que ver con la obligación de saneamiento del vendedor, quien una vez transferido el inmueble se convierte en arrendatario del inmueble y en consecuencia en el titular de una serie de derechos en tal calidad frente al arrendador, quien es en realidad un tercero que salvo por la debida diligencia no ha tenido mayor conocimiento del inmueble (por no haber detentado la tenencia del mismo). Este tema impone toda una serie de retos a nivel contractual tanto en materia de regulación de vicios ocultos y otras materias relacionadas con las calidades del inmueble, así como la responsabilidad del comprador frente al vendedor y ahora arrendatario del inmueble bajo el contrato de arriendo.

Licencias y cargas urbanísticas. Otro tema crítico en este tipo de operaciones es el estudio de norma urbanística del inmueble. Éste debe permitir concluir que las licencias fueron expedidas en debida forma y que bajo las mismas no existen cargas urbanísticas que no se hayan cumplido y que pudieran eventualmente poner en riesgo la consolidación de la norma urbanística o dar lugar incluso a eventuales sanciones que puedan recaer sobre el inmueble y su nuevo propietario.

Opciones de compra del Inmueble ante la ocurrencia de ciertos eventos. Finalmente, un tema que hemos visto con cierta frecuencia en este tipo de transacciones es la negociación de opciones y derechos de preferencia a favor del vendedor que de una u otra manera le den la oportunidad de readquirir el activo ante la ocurrencia de ciertos eventos. Las discusiones en cuanto a los tiempos, el precio y los eventos que gatillan esas opciones son los temas más sensibles en relación con este punto.

Como los anteriores, hay otros tantos temas -las adecuaciones y su relación con el aumento del canon, terminaciones anticipadas, impuestos y contribuciones, entre otros- que podríamos incluir en la lista de los retos que representan este tipo de operaciones. Al final, como casi todo en la vida, el estar bien acompañado siempre facilita las cosas.