Deber de diligencia en negocios con inmuebles

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Las autoridades que ejercen inspección, vigilancia y control han establecido la necesidad de que varios sectores de la economía adopten mecanismos de control apropiados y suficientes que eviten la materialización de operaciones cuyas finalidades sean las de ocultar, manejar, invertir o aprovechar en cualquier forma dineros provenientes de actividades ilícitas.Esta debida diligencia en el conocimiento de las contrapartes supone, necesariamente, verificar si la persona puede tener relaciones con actividades delictivas, pues de ser así, el riesgo de lavado de activos, financiación del terrorismo, corrupción o extinción de dominio estaría presente, y podría activar deberes de abstención o de niveles más exigentes de diligencia.

Atendiendo a esa deber de diligencia, con frecuencia se remiten a la Fiscalía peticiones orientadas a verificar si sobre un inmueble o sobre sus titulares en la cadena de tradentes registrada en el folio de matricula inmobiliaria, aparecen acciones de extinción de dominio o investigaciones por lavado de activos. Actualmente la Fiscalía niega esa información con el argumento de ser datos reservados, lo que en nuestra opinión resulta un contrasentido frente al propósito de quien pide la información, que no es otro que hacer negocios seguros que eviten que en caso que exista una alarma derivada de la información de la Fiscalía, concrete el negocio jurídico que luego origine una investigación penal. Y la verdad, es que no se asegura el derecho a la información que reposa en los sistemas misionales, pues esa información carece de reserva.

Particularmente, la Ley 1712 de 2014 de acceso a la información, reglamentada por el Decreto 1081 de 2015 y desarrollada en la Resolución 3564 de 2015 del Ministerio de las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones, basa toda su estructura en la apertura de la información al ciudadano para que pueda ejercer control, pero además, para que pueda obrar de manera informada en sus operaciones negociales, resultando asimismo como mecanismo para reducir la corrupción.

La Fiscalía, responsable de la custodia y/o gestión de los expedientes o documentos, debe distinguir entre los datos públicos y los reservados, para dar a cada cual el tratamiento que corresponde. Particularmente, la información relativa a las investigaciones penales es susceptible de esa misma distinción, de tal suerte que en la carpeta o expediente de una investigación penal hay datos que son públicos y deben ser obligatoriamente revelados, y datos que son reservados y deben ser sujetos a la máxima confidencialidad. Nada de reservado tiene la información sobre si una persona que aparece en la cadena de tradentes de un folio de matrícula Inmobiliaria, aparece con una investigación por lavado de activos o si sobre el bien existe una acción de extinción, cuando quiera que el ordenamiento jurídico colombiano obliga a los ciudadanos a conocer apropiadamente a las personas con quien hacen negocios, realizando todas las averiguaciones necesarias tendientes a determinar si existe riesgo de lavado de activos, financiación del terrorismo, corrupción o extinción de dominio. El grado de conocimiento que el ordenamiento jurídico considera apropiado y, por consiguiente, obligatorio, está definido internacionalmente por el estándar de “debida diligencia”.