Consolidación de tierra: futuro de la construcción

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Uno de los retos más importantes que enfrenta la construcción, consiste en la consolidación de tierra para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. La mayoría de predios que pueden ser desarrollados son objeto de amplias negociaciones para su compra o incorporación a un proyecto, estudios, saneamiento, y posterior englobe, entre otros, trámites que en ocasiones pueden durar años. A este proceso se le llama consolidación de tierra.

Sin embargo, una vez culminado el proceso de consolidación, y una vez ejecutado un proyecto inmobiliario, el constructor usualmente comercializa las unidades resultantes del desarrollo, enfrentándose a iniciar nuevamente un proceso de consolidación con los retos que esto implica: progresivamente la tierra aumenta de precio – a lo largo de la última década el peso relativo de la tierra en los estudios de factibilidad de los proyectos es cada vez mayor –, cada vez es más difícil encontrar lotes disponibles dentro de las zonas urbanas comercialmente más interesantes, y adicionalmente es casi imposible transferir los incrementos de precio de la tierra en un mayor valor a cobrar a los clientes.

Ante estas dificultades, han aparecido figuras y modelos de negocio distintos al tradicional que se perfilan como alternativas para atender los retos que enfrenta la industria de la construcción. Figuras de emisión de participaciones sobre explotación económica derivada de activos inmobiliarios, derechos de concesión de uso de espacios, o inclusive renta de unidades, son alternativas en donde el constructor conserva la propiedad de los inmuebles, concediendo a los usuarios la posibilidad de operar sus negocios o residir en espacios a cambio de pagos periódicos que generan retornos diferidos en el tiempo. Esto, por demás, responde al interés de los clientes por no adquirir propiedades, cosa que se refleja en la caída de las ventas del sector reportada en lo corrido de 2023.

Apelando a estas figuras, por un lado se resuelve la asimetría en materia de precios, y por otro para el constructor su negocio deja de ser un modelo de rentabilidad de corto plazo para convertirse en un modelo de largo plazo: las inversiones dejan de analizarse con perspectivas de entre tres y cinco años en promedio, para convertirse en modelos de diez años en adelante.

Ahora, parte del éxito de este tipo de soluciones se deriva de encontrar el vehículo jurídico adecuado para implementarlo. Mediante la constitución de fideicomisos complejos, sociedades o vehículos de inversión similares, es plausible generar estructuras que conservan y protegen la explotación de un activo inmobiliario en el tiempo. Usualmente este tipo de vehículos son concebidos como instrumentos que facilitan y dinamizan la realización de operaciones financieras – no solo como instrumentos para canalizar inversiones sino además para la distribución de beneficios –, siendo alternativas diseñadas pensando en la naturaleza de cada inversión.

Entendiendo que consolidar tierra es cada vez más demandante, y que esto será más complejo con el paso del tiempo, la incorporación de figuras alternativas no es un ejercicio facultativo sino una necesidad. Por supuesto, este proceso de reinvención requiere un cambio de mentalidad en los constructores pues, para que este sea un ejercicio exitoso, es preciso entender que la incomodidad del presente al estructurar proyectos de forma distinta a como se ha hecho tradicionalmente, es directamente proporcional al recibo de retornos sostenibles en el futuro.