¿No logra recuperar su local comercial? Esto le interesa
26 de julio de 2025Contenido
El arrendamiento de un local comercial es, a simple vista, un negocio sencillo: una parte pone un espacio a disposición de otra, quien a cambio del pago de un dinero está legitimada para explotar allí su negocio. Sin embargo, en Colombia esta relación está mediada por normas imperativas del Código de Comercio que buscan proteger al empresario arrendatario, en especial cuando ha consolidado su actividad en un inmueble determinado. Esto plantea un reto clave para el arrendador: ¿puede dar por terminado el contrato cuando quiere recuperar el inmueble? La respuesta es sí, pero no sin condiciones.
El artículo 518 del Código de Comercio establece el conocido derecho a la renovación del contrato cuando el arrendatario ha ocupado un local durante dos años consecutivos o más. Así, se presume que quien ha invertido tiempo, dinero y ha desarrollado clientela en un sitio tiene derecho a quedarse allí, salvo que exista una causal legal expresa para recuperar el inmueble.
¿Cuáles son esas causales? El Código prevé puntualmente tres: 1) el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario (mora en el pago, uso indebido del inmueble, etc.); 2) uso por parte del arrendador para un negocio propio que sea sustancialmente distinto al del arrendatario, y 3) finalmente la recuperación para la reconstrucción o reparación necesaria del inmueble, cuando las obras no puedan realizarse con el local ocupado.
Lo anterior implica que el arrendador no puede simplemente negarse a renovar porque quiere el local de vuelta. Tampoco basta con que se haya cumplido el plazo contractual. Debe existir una causal legítima, y esta debe ser ejercida cumpliendo el preaviso legal de seis meses antes del vencimiento del contrato.
En la práctica, el mayor obstáculo para recuperar un local comercial no está en el contrato, sino en el desconocimiento de las normas imperativas. Por esto, el arrendador debe planear con cuidado la forma en que arrienda su inmueble comercial. ¿El arrendatario tiene una actividad que compite con un negocio propio del arrendador o de su grupo empresarial? ¿Está previsto un uso futuro para ese local? ¿Hay claridad sobre el tipo de actividad permitida? ¿Se está pactando adecuadamente la destinación del inmueble?
Un error común es no dejar por escrito de forma detallada cuál será el uso permitido del local. Esa omisión puede limitar la posibilidad de invocar la causal de uso propio, especialmente si se desea instalar un negocio que, aunque distinto, no está tan claramente diferenciado de lo que el arrendatario venía desarrollando.
La buena noticia es que sí es posible recuperar el inmueble jurídicamente, pero hay que hacerlo de forma correcta y siempre que existan razones para ello. Así, el contrato debe estar alineado con las normas legales, el preaviso debe darse en tiempo, y la causal para la recuperación debe existir y poder acreditarse. De lo contrario, el arrendatario puede invocar su derecho a renovación, y el arrendador se verá expuesto a demandas, indemnizaciones o prórrogas forzadas.
En definitiva, arrendar un local comercial no es simplemente firmar un contrato: es estructurar una relación jurídica con reglas claras desde el inicio. Para proteger su inversión y evitar conflictos, el arrendador debe entender que el marco legal colombiano privilegia la estabilidad del empresario arrendatario, pero le otorga salidas legítimas si sabe utilizarlas correctamente. La clave está en anticiparse, asesorarse y considerar las limitaciones que contempla la ley.