Redescubriendo el financiamiento
21 de diciembre de 2021Contenido
El proceso de reactivación económica impulsado por el Gobierno como una estrategia para contrarrestar los rezagos económicos de la pandemia ha traído a la mesa una discusión sobre las formas de apalancamiento en las diferentes industrias y negocios.
Dentro de las políticas y mecanismos propuestos por el Gobierno, se han puesto a disposición del público líneas de crédito y subsidios, especialmente orientados a dinamizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, el esquema típico del contrato de crédito o la temporalidad y limitación en el acceso a los subsidios pueden llegar a quedarse cortos ante los retos de una economía tan diversificada y en vía de desarrollo como lo es la colombiana.
Ante esta realidad, tanto el mercado como las prácticas jurídicas han empezado a retomar otras opciones de financiamiento, típicas del mercado inmobiliario, pero que cada vez logran adaptarse más a otros sectores y que otorgan liquidez a los actores en el corto plazo con buenas tasas de retorno para los inversionistas.
En estos nuevos escenarios, vale la pena resaltar dos opciones: el sale & leaseback y la titularización.
El sale & leaseback consiste en la venta de uno o varios activos inmobiliarios de una compañía a un tercero inversionista, con la obligación de celebrar de un contrato de arrendamiento a largo plazo. Las partes involucradas acuerdan los términos y condiciones del contrato de arrendamiento desde la negociación de la compraventa, lo que le permite al inversionista tener un panorama financiero claro del retorno de su inversión, y a la compañía determinar el impacto fiscal y los flujos de la estructura planteada.
La estructura del sale & leaseback es un opción altamente rentable para aquellas compañías que son propietarias de inmuebles pero no les interesa mantener la propiedad de dichos activos, puesto que estos no hacen parte de la esencia de su negocio. También lo es para aquellas compañías que, si bien tienen la propiedad de los inmuebles, requieren financiamiento para el desarrollo de obras en dichos inmuebles para las actividades propias de la compañía. Esta estructura permite involucrar diferentes actores y hacer uso de estructuras inmobiliarias típicas como contratos fiduciarios, que además permiten mitigar algunos costos fiscales que permiten adaptarse a las necesidades de cada compañía.
Por otra parte, las titularizaciones consisten en la representación de activos mediante títulos valores para su comercialización por inversionistas, los cuales recuperan su inversión mediante los flujos generados por la explotación económica de los activos objeto de titularización. En esencia, es una estructura autofinanciada para aumentar flujos y capacidad de inversión.
Esta figura ha sido implementada por fondos inmobiliarios y grandes desarrolladores inmobiliarios mediante la constitución de patrimonios autónomos propietarios de diferentes inmuebles, con personas especializadas encargadas de la administración de dichos activos y contratos de arrendamiento u operación de dichos activos. Sin embargo, la titularización es una figura versátil cuya aplicación puede cobijar múltiples sectores, toda vez que los activos objeto de titularización van desde cartera de difícil cobro y créditos hipotecarios hasta flujos futuros de cobro de peajes o contratos de arrendamiento.
Es importante que como abogados sigamos buscando esquemas flexibles que se acomoden a las necesidades de los clientes y del mercado, especialmente de cara a los retos que impone la reactivación económica.