Las APPA: infraestructura y proyectos inmobiliarios en riesgo

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Con el artículo 32 de la Ley 2294 de 2023, que modificó el artículo 10 de la Ley 388 de 1997, cambió el mapa de las determinantes de ordenamiento territorial y apareció una figura que hoy pesa aún más sobre el desarrollo de proyectos inmobiliarios y de infraestructura: las Áreas de Protección para la Producción de Alimentos (APPA). Es una determinante de superior jerarquía de nivel 2, que declara el Ministerio de Agricultura con el apoyo técnico de la Upra.

El propósito de esta determinante si bien es legítimo; proteger el suelo con vocación agropecuaria y garantizar la seguridad alimentaria. Sin embargo, el problema es el cómo. La ley creó la determinante, pero no fijó un procedimiento claro de declaratoria: qué etapas agotar, qué criterios técnicos aplicar y la concertación tanto ambiental como con el ente territorial. Esa indefinición, sumada a la ausencia de estudios técnicos detallados en buena parte de los municipios, deriva en delimitaciones con escaso rigor que, al parecer, pueden condicionar totalmente el uso del suelo en cualquier momento.

El resultado de todo esto es la inseguridad jurídica. Un proyecto estructurado conforme al POT vigente puede quedar, de manera sobreviniente, dentro de una APPA que restringe su destinación. La incertidumbre no recae solo sobre el título, sino sobre sus atributos esenciales como lo son el uso y el goce y se materializa sobre licencias, prórrogas y autorizaciones de otras índoles, cuya suerte queda supeditada a definiciones técnicas y judiciales aún pendientes, como la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 32 que cursa en la Corte Constitucional.

Mientras el debate se resuelve, el desarrollador o constructor no puede quedarse quieto: la gestión del riesgo se vuelve contractual y documental. Primero, estudios de títulos rigurosos, sobre todo en suelo rural; no basta con la tradición, pues hay que cruzar con la cartografía oficial (SIPRA-Upra) y las resoluciones del Ministerio de Agricultura para saber si el predio está dentro o cerca de una APPA o de una ZPPA. Segundo, cláusulas de garantía y declaraciones del vendedor sobre la situación jurídica urbanística y la inexistencia de determinantes sobrevinientes que afecten el uso pactado. Tercero, cláusulas de cambio de régimen, que prevean qué ocurre con el contrato si una determinante altera el régimen de usos: terminación, revisión del precio o reparto del riesgo. Cuarto, blindar las licencias: mantenerlas vigentes, sin vicios y sin dejarlas vencer, pues son la principal defensa del derecho adquirido.

A este panorama se suma un factor político. El Gobierno entrante anunció que instruirá al Ministerio de Agricultura para iniciar la derogatoria de las resoluciones que declararon las APPA, con el argumento de eliminar restricciones al uso productivo de la tierra y devolver confianza a productores e inversionistas. El anuncio, sin embargo, no despeja el riesgo: una derogatoria debe agotar el trámite administrativo correspondiente, respetar las situaciones jurídicas consolidadas y sortear el debate que hoy cursa en la Corte Constitucional.

Pero no todo es negativo, proteger el suelo agrícola es necesario. Pero la seguridad jurídica exige rigor técnico en la delimitación y reglas claras. Hasta que el Estado las consolide o decida derogarlas, la debida diligencia y un buen contrato son la mejor protección para quien invierte en el territorio.

En colaboración con Santiago Ossa, Socio Bleu Legal.