Multifamily en Colombia y el rezago regulatorio (Parte 2)

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En la primera parte de este análisis se planteó cómo el crecimiento del modelo Multifamily evidencia una tensión entre las dinámicas actuales del mercado inmobiliario y un marco regulatorio concebido para una realidad distinta. Conviene ahora ilustrar con ejemplos, en qué puntos la Ley 820 de 2003 riñe con la operación institucional del arrendamiento residencial, siendo éstos los que consideramos más relevantes.

El primer choque se da con el reajuste anual del canon. El artículo 20 limita el incremento a un porcentaje no superior al IPC del año inmediatamente anterior y solo permite aplicarlo cumplidos doce meses de ejecución del contrato. Para un arrendador individual es una protección razonable. Para un activo Multifamily estabilizado, muchas veces apalancado y modelado bajo proyecciones de crecimiento de ingresos superiores a la inflación, esta es una restricción estructural que desconecta el ingreso del activo de su valor real de mercado. El resultado es ilustrativo: dos apartamentos idénticos del mismo edificio, uno recién arrendado a precio de mercado y otro ocupado desde hace tres años, terminan con cánones divergentes que el operador solo puede actualizar al ritmo del IPC.

El segundo descalce aparece con los contratos de duración inferior a un año, habituales en el Multifamily por la rotación propia de ciertos perfiles de usuario y por la flexibilidad operativa del modelo. La Ley 820 no regula expresamente cómo aplicar a estos contratos las disposiciones de los artículos 22 y siguientes. La consecuencia práctica es doble: por un lado, el mecanismo de reajuste del artículo 20 nunca llega a activarse, pues el contrato termina antes de cumplir los doce meses requeridos; por otro, los preavisos e indemnizaciones previstos para la terminación producen resultados desproporcionados. Un preaviso de tres meses sobre un contrato de seis consume la mitad de su vigencia, y una indemnización tasada en cánones pierde toda proporcionalidad cuando el plazo contractual es corto.

El tercer punto de fricción está en las causales tasadas de terminación unilateral por parte del arrendador. El artículo 22 permite darlo por terminado a la expiración del plazo invocando causales específicas, con preaviso de tres meses y, en varias hipótesis, indemnización en cánones y constitución de caución que las aseguradoras ni siquiera conocen. La norma supone a un propietario que recupera el inmueble para su uso personal, para enajenarlo o demolerlo, pero ninguna de esas causales encaja en la lógica del operador Multifamily, cuyo negocio precisamente es arrendar. El operador que requiere desocupar una unidad por razones operativas legítimas, como una remodelación integral, reconversión de la mezcla de producto, o la salida de un usuario problemático sin incumplimiento formal del contrato, no encuentra en el artículo 22 una vía que reconozca esa realidad operativa.

Estos ejemplos muestran que la dificultad no radica en la ausencia de normas, sino en que las existentes parten de un supuesto que el Multifamily no cumple: un propietario que primero es dueño y luego decide arrendar. En el modelo institucional ocurre lo opuesto. El activo se desarrolla con el propósito específico y único de generar renta a través del arriendo. La propiedad no es el fin, es el medio. Reconocer esa diferencia es el paso necesario para que el marco regulatorio acompañe, y no obstaculice, la evolución del mercado inmobiliario en el país.