Caducidad de medidas cautelares sobre inmuebles
15 de julio de 2021Contenido
El 1 de octubre de 2022 se cumplen diez años de vigencia del actual Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos de la República de Colombia (el “Estatuto”), y con ello, se da inicio al régimen de caducidad de medidas cautelares inscritas sobre bienes inmuebles. Por las implicaciones del tema, esta caducidad debe estar impulsando actuaciones entre apoderados y partes interesadas para procurar renovaciones de las medidas cautelares que correspondan. Adicionalmente, debe tener a la expectativa a los titulares de derechos reales e interesados legítimos sobre inmuebles para solicitar la cancelación de las medidas cautelares inscritas ante el cumplimiento de los requisitos legales.
En los términos del Estatuto, uno de los objetivos del registro inmobiliario es darle publicidad a los instrumentos públicos que graven, limiten o afecten bienes raíces, entre otros. Para quienes nos dedicamos a analizar las condiciones o circunstancias que afectan inmuebles, el artículo 8 del Estatuto asigna el número 04 para la calificación de instrumentos mediante los cuales se inscriben medidas cautelares, tales como “embargos, demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones que afecten la enajenabilidad, prohibiciones judiciales y administrativas”. Valga mencionar que una medida cautelar es el instrumento establecido por el ordenamiento colombiano para proteger, durante el trámite de un proceso judicial o administrativo, la integridad de un derecho controvertido, proporcionando ejecutabilidad material a las decisiones que se adopten.
Ahora, los propietarios de bienes raíces sujetos a medidas cautelares tienen limitada la facultad de disposición propia del dominio. Por ejemplo, una de las medidas cautelares más comunes en bienes inmuebles es el embargo. De acuerdo con el artículo 1521 del Código Civil, toda enajenación de inmuebles embargados constituye objeto ilícito, salvo que se cuente con la autorización del juez o si el acreedor consiente en tal enajenación. Adicionalmente, el artículo 34 del Estatuto impone los mismos requisitos al del mencionado artículo del Código Civil para hipotecar bienes embargados y señala que, salvo autorización de autoridad competente, no se pueden inscribir actos que tengan por efecto la apertura o cierre de folios de matrícula inmobiliaria cuando “estén inscritos embargos, prohibiciones judiciales o actos administrativos que sacan el bien del comercio”.
Pues bien, estamos a cerca de un año de iniciar el régimen de caducidad de medidas cautelares. Según el artículo 64 del Estatuto, las inscripciones de medidas cautelares tienen una vigencia de diez años, contados a partir de la fecha de su registro, salvo que las autoridades judiciales o administrativas que la decretaron soliciten su renovación. De esta forma, se podrá extender la vigencia de la inscripción por cinco años más, prorrogables por un periodo igual hasta por dos veces.
El titular de derechos reales o quien demuestre interés legítimo sobre el inmueble deberá solicitar la cancelación una vez vencida su vigencia inicial o la de cualquiera de sus prórrogas. La cancelación será inscrita mediante acto administrativo del registrador sobre el que no procede recurso alguno. Es importante señalar que, para las medidas cautelares registradas con anterioridad a la vigencia del Estatuto, el término de diez años inicia con la fecha de su expedición, es decir, 1 de octubre de 2012.
Así pues, los apoderados están a tiempo de tramitar ante las autoridades respectivas la solicitud de prórroga. Por su parte, los propietarios interesados deberán vigilar sigilosamente para que, trascurrido el término indicado sin que medie solicitud de prórroga, se requiera la cancelación para librar su inmueble de las medidas cautelares que tengan inscritas.