Reflexiones sobre los roles en las fiducias inmobiliarias

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Por lo general, los proyectos inmobiliarios se realizan a través de fiducias inmobiliarias y/o encargos fiduciarios constituidos con sociedades fiduciarias legalmente establecidas en Colombia. Los encargos fiduciarios suelen ser incorporados durante una etapa inicial en la que los interesados en adquirir unidades del proyecto realizan sus primeros aportes. De forma simultánea, los desarrolladores llevan a cabo las actividades para cumplir las condiciones de giro determinadas, con el fin de que la fiduciaria libere los recursos para destinarlos a la construcción del proyecto. En otras ocasiones, el fideicomiso inmobiliario se formaliza desde las primeras etapas no solo para cumplir esta función del encargo, sino también para continuar como vehículo en las demás fases del proyecto.

Las modalidades pueden variar dependiendo del negocio. Lo cierto es que estas figuras han proporcionado seguridad a los interesados en adquirir unidades, a los inversionistas, beneficiarios, entre otros. No obstante, considerando que en determinados casos, aún con fiducias de por medio, se suspenden los proyectos y se incumplen las obligaciones contraídas, esta seguridad debería acompañarse de una debida diligencia ampliada por parte de cada actor.

Comúnmente, el desarrollador se encarga del diseño arquitectónico y demás asuntos técnicos, de la gerencia, comercialización y construcción del proyecto. Es recomendable que este grupo de interés estructure el proyecto con bases sólidas técnicas, legales, contractuales, financieras y de capital humano que permitan que las fases previstas se adelanten en debida forma.

Desde otra óptica, la fiduciaria debe cumplir las obligaciones de medio dispuestas en el Código de Comercio, en la Circular Básica Jurídica, en los contratos celebrados y demás normas concordantes. Debe evaluar, valorar y verificar distintos aspectos, tales como (i) la adquisición o aporte de los inmuebles en los que se construirá la edificación, los cuales deben estar libres de circunstancias que obstaculicen o impidan la transferencia de las unidades del proyecto, (ii) que el punto de equilibrio establecido por el fideicomitente no comprometa la viabilidad del proyecto, (iii) el cumplimiento de las condiciones técnicas, financieras y jurídicas antes de la liberación de los recursos, entre otros. Por tanto, el papel de la fiduciaria es determinante.

Desde el punto de vista de los inversionistas, éstos se vinculan a los contratos con la fiduciaria y a los acuerdos con los desarrolladores en los que se consagran responsabilidades, hitos y condiciones para el aporte de sus recursos. Para cuidar su inversión, un ejercicio juicioso puede comprender el análisis previo de todos los componentes del proyecto – otras fuentes de financiación, la retribución económica y forma de pago, su rol dentro del contrato de fiducia, entre otros -.

Por su lado, los interesados en adquirir inmuebles deberían consultar previamente todas las condiciones de sus unidades, tales como el área, ubicación, materiales, bienes comunes de uso exclusivo, fechas de terminación, entre otros. Adicionalmente, es aconsejable revisar todos los términos contractuales correspondientes. Recordemos que este grupo de interés es relevante por su condición de consumidor financiero y toda la regulación que esto conlleva.

En conclusión, no es menor recordar que cada proyecto debe ser estudiado con suficiencia por cada responsable. La debida diligencia puede evitar que el proyecto se paralice o que se presenten incumplimientos por circunstancias que pueden preverse o evitarse desde las primeras etapas. No hay duda, la revisión pormenorizada de todos contribuye enormemente a salvar sus propios patrimonios.