Revisiones previas a la compra de inmuebles

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Las adquisiciones de inmuebles pueden obedecer a diferentes móviles. En unos casos se presentan motivos personales y/o familiares. En otros, ciertos objetivos de inversión o necesidades puntuales pueden llevar a tomar la decisión de adquirir finca raíz. En cualquier evento, es recomendable que el comprador realice revisiones previas para que su conocimiento sobre (i) el estado del inmueble, (ii) los antecedentes de sus vendedores y de los antiguos propietarios o titulares de derechos reales, (iii) las circunstancias que legalmente puedan afectarlo, (iv) los usos y reglas aplicables a las edificaciones existentes o a las ampliaciones o nuevas construcciones que se planeen, (v) las áreas comprendidas dentro de la unidad inmobiliaria y las restricciones de uso, si las hubiere, entre otros, sea lo más completa posible y evidencie una debida diligencia del adquirente.

En la actualidad, ante los riesgos que pueden presentarse con posterioridad a la adquisición de un bien inmueble - dentro de los que se encuentran eventuales procesos de extinción del dominio donde la buena fe exenta de culpa es la única carta de protección - no es sugerible que los compradores omitan los análisis que se sugieren llevar a cabo de manera precedente a la compra de finca raíz.

Así, con un estudio de títulos, los interesados tendrán la siguiente información: (i) la identidad del propietario y el título de adquisición, (ii) el estado de la cadena de tradición, (iii) la revisión documental de la información descriptiva del inmueble (dirección, número de folio de matrícula inmobiliaria, área, linderos, coeficiente de copropiedad, entre otros), (iv) gravámenes o limitaciones al derecho de dominio, (v) condiciones resolutorias tácitas o expresas, (vi) restricciones aplicables a ciertas clases de inmuebles, entre otros. Adicionalmente, se recomienda que el adquirente exija al vendedor un original del paz y salvo del impuesto predial y de la contribución a la valorización vigente, con el fin de confirmar que no existan deudas por tributos.

De modo complementario – y ojalá, de forma obligatoria - se sugiere que los compradores contraten a un proveedor de servicios encargado de realizar revisiones en listas restrictivas, en bases de datos de autoridades judiciales y demás entidades públicas. Lo anterior, para revisar si los vendedores, antiguos propietarios y/o titulares de derechos reales han tenido o tienen algún antecedente legal que pueda implicar riesgos para el comprador. Esta gestión se recomienda en todos los casos, independientemente de que el comprador sea o no una sociedad comercial o persona jurídica obligada a contar con sistemas de gestión y autocontrol de riesgos.

De otro lado, los estudios urbanísticos permiten constatar si las construcciones existentes se realizaron conforme a las normas urbanísticas y con base en permisos requeridos, el alcance de los usos permitidos, las reglas aplicables a ampliaciones y a nuevas construcciones, entre otros. Así mismo, dependiendo de las particularidades y destinación, se recomienda llevar a cabo un análisis de tipo ambiental. También, conjuntamente con estos estudios, el comprador debe revisar físicamente el bien – en ocasiones, esto puede comprender levantamientos topográficos -.

Los soportes de las revisiones mencionadas podrán darle la información necesaria al comprador para decidir adquirir o no un inmueble. Además, esos soportes pueden convertirse en la base de una estrategia de defensa si llegan a presentarse riesgos de tipo legal luego de perfeccionada la compra.