La entrega de bienes comunes en propiedad horizontal, a merced de la subjetividad

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Uno de los hitos más importantes en la ejecución y consolidación de un proyecto constructivo, es la entrega del producto inmobiliario a su destinatario final.

Sin embargo, cuando se trata de proyectos sometidos al régimen de propiedad horizontal, tiene lugar otra fase que se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza: la entrega de bienes comunes.

De forma indicativa, el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 contempla momentos distintos de entrega de dichos bienes. Uno es aquel que se predica sobre los bienes comunes esenciales y, el otro, el relacionado con los bienes comunes no esenciales .

Respecto de los primeros, la norma establece que su entrega se verifica con la entrega de la primera unidad privada. Sobre los segundos, se determina que deberán ser entregados por parte del propietario inicial, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de unidades privadas que representen el 51 % de los coeficientes de copropiedad.

En este último caso es donde surgen, además del suplicio, inquietudes como estas: ¿Cómo se verifica dicha entrega en proyecto planteados por etapas?, ¿Cuáles bienes realmente ingresan en la categoría de esenciales?, ¿Quién valida qué se entrega y en qué condiciones?

Para absolver estos y otros cuestionamientos, no se puede perder de vista que, además de las condiciones establecidas en la ley, las regulaciones específicas sobre la entrega de bienes comunes se incorporan y se desarrollan en el reglamento de propiedad horizontal de que trata el artículo 5º de la misma.

Según la jurisprudencia, este instrumento es un negocio jurídico derivado de la autonomía de la voluntad que tiene la virtud de establecer condiciones que se adecuan a la realidad del proyecto inmobiliario sin contrariar las disposiciones de orden público y garantizando ser el fiel reflejo de lo aprobado urbanísticamente.

Ello significa que el procedimiento de entrega de bienes comunes no esenciales debe tener como punto de referencia la licencia de construcción, los planos de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad horizontal, que detallan el proyecto construido sin dejar de lado el componente de comercialización del proyecto.

En este sentido, y tal como lo establece el citado artículo 24, el recibo de los bienes comunes no esenciales suele encargarse a personas designadas por la asamblea o en su defecto, al administrador definitivo.

En la práctica se observa que, en cabeza de estos sujetos, dicha facultad se ha convertido en una patente de corso para que se exijan al constructor elementos, obras de dotación y requerimientos técnicos que no fueron contemplados ni en la respectiva licencia, ni en los planos, ni en la publicidad o que no aplican para el caso específico del proyecto, dificultando así el procedimiento de entrega.

Así también, es recurrente que las copropiedades, con razón, contraten terceros para que en calidad de interventores apoyen a la propiedad horizontal en el proceso de recibo. Lastimosamente, algunos de estos actores incurren igualmente en interpretaciones técnicas que desbordan las características del proyecto y, más que apoyar desde su experticia, se convierten en fuertes inquisidores que juzgan lo divino y lo humano de lo construido.

En consecuencia, la aplicación de criterios subjetivos, normas técnicas jurídicas y/o técnicas que no aplican o no son vinculantes al proyecto, así como las aprobaciones de recibo con base en los criterios de actores sin idoneidad, producen efectos perjudiciales para los copropietarios.

Con todo e independiente del rol de cada cual, se debe tener presente que el principal beneficiado o afectado de este proceso es el comprador. Luego, es fundamental que la revisión de los bienes que son objeto de entrega y recibo se circunscriba únicamente a las condiciones con base en las cuales se aprobó y comercializó el proyecto pues de lo contrario seguirá sucediendo lo que vemos en el día a día, y es que prevalece la incertidumbre al quedar este proceso a merced de la subjetividad.