Nuevas vigencias de las licencias urbanísticas

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El pasado de 20 junio, se cumplieron seis meses de haberse expedido el Decreto Nacional 1783 de 2021, que introdujo importantes modificaciones al estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas.
Uno de los aspectos a destacar en esta normativa es la ampliación de sus vigencias, cuyo planteamiento se ajusta mucho más que la reglamentación anterior, a los ciclos ejecución y culminación de proyectos inmobiliarios.

En términos generales, y bajo la nueva reglamentación de las vigencias, un desarrollador tendría cerca de ocho años para la ejecución integral de un proyecto constructivo desde su fase de urbanización; plazo dentro del cual tiene la posibilidad de conservar la norma urbanística con la cual fue aprobado su proyecto.

No obstante, el decreto establece unas condiciones que deben analizarse con atención para la correcta gestión de estas solicitudes. Ejemplo de lo anterior son, de un lado, las solicitudes de prórroga de licencias y sus revalidaciones; y de otro, el régimen de transición que trajo consigo esta norma.

Respecto de las primeras, se produjo un cambio sustancial, puesto que si bien la norma anterior exigía que las solicitudes de prórroga fueran radicadas dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento; ahora, deben solicitarse por lo menos 30 días hábiles antes de su vencimiento.

La gestión de estas solicitudes por fuera de la anticipación que contempla el decreto, y producto de las confusiones en su aplicación, ha originado licencias urbanísticas vencidas junto con la pérdida de la oportunidad de ampliar su vigencia, e incluso, el riesgo de no poder continuar con la ejecución de los proyectos bajo la norma con la cual se aprobaron.

Para estos efectos, en línea con la fase natural de adaptación que implica el surgimiento de nuevas reglamentaciones, el decreto estableció un régimen de transición.

Por un lado, reiteró que las licencias urbanísticas, modificaciones, prórrogas, revalidaciones y otras actuaciones que hayan sido radicadas en legal y debida forma, así como las demás actuaciones administrativas iniciadas antes de la entrada en vigencia del decreto, seguirán rigiéndose por las disposiciones vigentes al momento de su radicación.

Adicionalmente, incorporó el parágrafo 5 transitorio del artículo 27, en el cual se determina que las solicitudes de prórroga de licencias urbanísticas y de prórroga de sus revalidaciones, cuyo término de vigencia venza dentro de los tres meses siguientes a la expedición del Decreto 1783 de 2021, es decir, en el lapso comprendido entre el 21 de diciembre y el 21 de marzo de ese mismo año, podrán presentarse con base en los términos de la anterior reglamentación; esto es, dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento y, no dentro de los 30 días hábiles previos a dicha circunstancia.

Como es lógico, las nuevas radicaciones ya no podrán cobijarse bajo este parágrafo, y, en su defecto, deberán observar integralmente los tiempos establecidos por el nuevo decreto.
Si bien con esta modificación del Decreto 1077 de 2015 surgieron numerosos cambios positivos no enunciados aquí, sí cabe decir que gracias a esta nueva reglamentación, el Gobierno Nacional generó un espectro más amplio de seguridad jurídica para los proyectos inmobiliarios.