Impacto fiscal de incremento de avalúos, más allá del predial

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Con el objetivo de actualizar masivamente los avalúos de predios que han sido rezagados por las autoridades catastrales, el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 (Ley 2294 de 2023) estableció que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC- adoptaría los metodología y modelos para realizar por una sola vez ajustes automáticos de todos los predios del país, exceptuando determinados casos.

Con motivo de ello, y solo para predios rurales, el IGAC expidió las Resoluciones 1912 de 2024 y 2057 de 2025, en las que estableció la metodología para determinar el valor comercial por hectárea, y conforme a este el porcentaje de incremento según zonas homogéneas; asimismo estableció los porcentajes aplicables a 527 municipios. Además, dejó a potestad de cada gestor catastral ajustar solo el valor de terrenos o también el de construcciones.

Dichos incrementos, generaron un efecto automático para los propietarios: un aumento significativo en el Impuesto Predial; lo cual, en muchas zonas del país, generó inconformismo y manifestaciones sociales. Debido a esto, en abril de 2026 se expidió la Resolución 384 estableciendo de forma expresa que los porcentajes de incremento fijados “podrán” ser ajustados por cada Dirección Territorial del IGAC para asegurar la coherencia técnica e incorporación en la base catastral para la vigencia 2026.

Aun con ello, el problema en predial persiste: aumentos significativos, atados a unos límites de incremento que al final hará que se liquide el 100% sobre el nuevo avalúo, sin que existan políticas territoriales para frenar dicho efecto. Si el objetivo hubiera sido la actualización de valores más no el recaudo, debieron haberse previsto medidas fiscales de forma preventiva como una reducción de tarifas.

Pero el problema no cesa ahí, pues los efectos fiscales se extienden también a impuestos nacionales. En el impuesto sobre la renta el avalúo catastral es uno de los criterios para determinar el costo fiscal (valor del activo): imperativo para no obligados a llevar contabilidad, y opcional para los que sí. Ahora bien, el efecto contable va a depender de las normas aplicables y del tipo de activo: propiedad, planta y equipo, o de inversión; en este último caso, el incremento del valor del activo puede generar un efecto adverso y es que se deba reflejar, además, en los ingresos (y no en estado de resultados), lo cual puede afectar la utilidad contable, y, en consecuencia, la Tasa Mínima de Tributación.

En lo correspondiente al Impuesto al Patrimonio, siguiendo las reglas de valoración de inmuebles en renta, el incremento del avalúo puede generar un mayor valor del activo, y en consecuencia de la base gravable y del impuesto a pagar.

Lo anterior, además de encarecer los costos transaccionales de la venta del inmueble toda vez que el impuesto de registro, los gastos notariales, y el impuesto de timbre deberán liquidarse, como mínimo, sobre ese nuevo avalúo catastral fijado. Ahora bien, al ser mayor el valor del costo fiscal del activo, la utilidad en la venta gravada con renta o ganancia ocasional sería menor, si de esto se quiere ver un beneficio.

Dado el impacto que tiene la actualización catastral masiva de predios rurales y que va más allá del impuesto predial, surge la necesidad de que los contribuyentes adelanten las reclamaciones jurídicas correspondientes tanto ante la autoridad catastral como de la Secretaría de Hacienda de cada municipio para atenuar el impacto fiscal, pensando también en las vigencias futuras.