Transferencia de Derechos de Construcción: ¿Un salvavidas para el medio ambiente Bogotano?

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Según un informe publicado por Greenpeace en el año 2020, el 80% de la población total de Bogotá, vive con déficit de áreas verdes, lo cual contribuye en gran medida, a la promoción de la crisis climática en el Distrito Capital. Es por ello, que Bogotá necesita de manera urgente, instrumentos que promuevan la ejecución de acciones destinadas tanto a la generación de mayores espacios verdes como a la conservación y restauración de los existentes.

Como una de las respuestas a esta problemática, el Decreto 555 de 2021, actual Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, retoma uno de los instrumentos planteados en el Decreto 190 de 2004, esto es el antiguo POT de Bogotá, el cual planteaba un sistema de distribución de cargas y beneficios consistente en la transferencia de derechos de construcción, con el fin de adquirir los elementos de la estructura ecológica principal localizados en suelo urbano o de expansión.

No obstante, en el POT actual, la figura de transferencia de derechos de construcción ha variado un poco. Básicamente consiste en que una persona natural o jurídica propietaria de un predio localizado dentro de las áreas priorizadas dentro de la estructura ecológica principal de Bogotá la transfiere dicho predio al Distrito de Bogotá, Secretaría Distrital de Ambiente y, como contraprestación a esta entrega, el Distrito le entrega un certificado de derechos de construcción que podrá hacer efectivo para mayor edificabilidad en proyectos de uso residencial dentro del suelo urbano, en tratamiento de consolidación o renovación urbana que tenga asignado el área de actividad de Grandes Servicios Metropolitanos.

Dentro de estas zonas generadoras, el POT estableció unas áreas específicas, las cuales tendrán prioridad para ser adquiridas por el Distrito, particularmente aquellas sobre las que recaen decisiones judiciales orientadas a su protección y conservación, tales como la Reserva Forestal Productora Thomas Van der Hammen, la Reserva de Cerros Orientales o el área de manejo y uso de importancia ambiental del POMCA del Río Bogotá. No obstante, los propietarios interesados podrán voluntariamente ofrecer predios al Distrito que no se encuentren localizados en otros sectores, siempre y cuando dichos inmuebles cumplan con condiciones de preservación y sirvan para consolidar las áreas previamente descritas.

Adicionalmente, este instrumento plantea que entre mejor conservados se encuentren los predios generadores, mayores serán los índices de construcción entregados en los certificados, promoviendo así una cultura de cuidado y conservación por parte de los propietarios respecto de sus predios de importancia ecológica.

Si bien se considera este instrumento como un buen intento de recuperar la estructura ecológica principal del Distrito, el éxito de la implementación dependerá que se garantice a los propietarios de la tierra los enormes beneficios que trae.

En primer lugar, este instrumento le entregará al propietario la oportunidad de obtener un beneficio económico por transferir predios que, ni actualmente ni a futuro, iba a poder se desarrollados precisamente por la condición de importancia ambiental que ostentan, como el caso de los predios localizados en la Reserva de Cerros Orientales. Y, en segundo lugar, reactivará el negocio constructivo en el Distrito al otorgar mayores beneficios de edificabilidad para los constructores.

Por último, a pesar de que este instrumento, en teoría, parece estar bien diseñado y pensado por el Distrito, hace falta esperar si, en efecto, en la práctica, los constructores podrán tanto comercializar como ejecutar, a través de sus proyectos, dichos derechos de construcción o si se convertirá en un mercado sin demanda