IVA en arrendamiento de inmuebles
24 de noviembre de 2017Contenido
Dadas las múltiples hipótesis normativas, el IVA en el arrendamiento de inmuebles se ha convertido en algo muy casuístico. A continuación, se señalan los diferentes escenarios:
Tratándose del arrendamiento de inmuebles para vivienda o para ferias de exposición o artesanales nacionales, los respectivos cánones se encuentran excluidos de IVA.
Por el contrario, cuando el inmueble se arrienda para otros usos (v.g. oficinas, locales comerciales, bodegas, etc.), se genera IVA siempre y cuando el arrendador pertenezca al régimen común.
Si el arrendador de los inmuebles mencionados en el punto anterior perteneciera al régimen simplificado (artículo 499 Estatuto Tributario - “ET”), no se generará IVA. Antes de la ley 1819 de diciembre de 2016 (“Reforma”), cuando un responsable del régimen común pagaba a uno del régimen simplificado se generaba una retención de IVA, sin embargo, esta norma ya no resulta aplicable (art. 437-2 ET y Dian concepto 005423 de 2017).
Por otro lado, desde la óptica del impuesto de renta, para el arrendatario solo serán deducibles los cánones pagados a un arrendador del régimen simplificado de IVA, cuando se cumplan con los requisitos del artículo 177-2 ET, dentro de los que se destacan los siguientes:
(i) Que en el respectivo periodo gravable, el valor total del contrato de arrendamiento o de los cánones efectivamente pagados, sean iguales o inferiores a 3.300 UVT ($105.135.00 en valores año 2017).
(ii) Que arrendador se encuentre registrado en el régimen simplificado de IVA.
(iii) Que el arrendatario conserve copia del RUT en donde conste la inscripción del arrendador al régimen simplificado de IVA.
En el caso de intermediación sobre un arrendamiento gravado, la generación de IVA dependerá de las calidades del arrendador. Con base en una norma especial al respecto, cuya vigencia fue recientemente corroborada por la Dian, en este caso la inmobiliaria recaudará el IVA cuando haya lugar al mismo. Esto es independiente del IVA facturado por la inmobiliaria por sus labores de intermediación.
Así, cuando se genere IVA (de acuerdo con los numerales anteriores), la inmobiliaria recaudará el IVA y lo transferirá al arrendador, dentro del bimestre de causación del impuesto. Obviamente, la inmobiliaria deberá contabilizar esto en su balance como ingresos para terceros.
Las inmobiliarias deben por un lado expedir la factura por sus servicios de intermediación y por otro expedir al arrendatario la factura o documento correspondiente (de acuerdo con la naturaleza del arrendador), por los servicios de arrendamiento.
Arrendador no residente en Colombia y arrendatario del régimen común. En este caso, el arrendatario: sumará el IVA al canon, este valor sumado lo retendrá en su totalidad (lo transferirá a la Dian en su declaración mensual de retención, que incluye también retenciones por IVA) y podrá descontarlo de acuerdo con las normas generales. Económicamente, esto busca garantizar que no haya arbitraje tributario (que la carga económica para el consumidor no varíe debido a la residencia del arrendador).
Finalmente, si el arrendador no es residente en Colombia y el arrendatario perteneciera al régimen simplificado de IVA, por ahora la transacción estará libre de IVA. No obstante, de acuerdo con la Reforma, la Dian reglamentará (aun no lo ha hecho) los casos en los que los no residentes deben presentar declaración de IVA en Colombia, por lo que es previsible que este escenario cambie pronto.