Retención en la fuente por la venta de inmuebles

Contenido

La retención en la fuente a título de impuesto de renta y complementarios por la venta de inmuebles, está llena de normas contradictorias e incompletas. La Ley de Financiamiento empeoró aún más este caos normativo, sin embargo, para fortuna de la seguridad jurídica (ergo para los negocios y los contribuyentes), recientemente la Dian mediante un concepto organizó y aclaró en buena medida dicho caos; a continuación, sintetizamos el concepto de la Dian y lo complementamos con escenarios adicionales:

a) Vendedor persona jurídica y comprador individuo: en este caso no procede retención en la fuente alguna, a título de impuesto de renta y complementarios.

b) Cuando el vendedor y el comprador son personas jurídicas: en este caso la retención en la fuente aludida debe efectuarse primero, como requisito para que la escritura sea otorgada.

Para el efecto, la persona jurídica compradora consignará la retención en la fuente por el impuesto de renta y complementarios mediante un recibo oficial de pago, que deberá mostrársele al notario para que éste otorgue la correspondiente escritura. Esta retención, deberá ser imputada en la declaración de retención de la persona jurídica retenedora.

Esta retención opera también, cuando se vendan derechos fiduciarios o derechos sobre fondos representativos de inmuebles. En este caso, la retención previa debe ser constatada por el respectivo administrador del fondo o sociedad fiduciaria.

Respecto a la tarifa de retención bajo este escenario, en la columna del 26 de abril de 2017 titulada “Retención en la fuente sobre la venta de inmuebles” (“Columna Pasada”) mencionamos lo siguiente: “Cuando el vendedor es una persona jurídica (Dian oficio 026246 de 2016) la retención general es del 2,5%. (…) Ahora bien, si lo que enajena la persona jurídica es un inmueble destinado a vivienda, la retención será de 1% sobre las primeras 20.000 UVT ($637.180.000 en 2017)* y del 2,5% sobre el excedente de acuerdo con la regla general.” *$685.400.000 año 2019. El reciente concepto de la Dian corrobora esta conclusión y tarifas.

c) Vendedor individuo y comprador persona jurídica:

Si para el individuo vendedor el activo es fijo (categoría muy diferente a la de bienes muebles e inmuebles), la retención será de 1% y su importe será recaudado por el notario. Antes del aludido concepto de la Dian cuyos preceptos son obligatorios para sus funcionarios, este punto no era claro.

d) Cuando se enajena un activo fijo donde el vendedor y el comprador son individuos, la retención procedente será de 1% y se recaudará a través de la notaría.

e) Si un individuo vende un inmueble que no sea activo fijo, en la Columna Pasada consideré que la tarifa de retención procedente sería la indicada en el punto b arriba o segundo escenario. Esta hipótesis no fue tratada por la Dian en su reciente concepto.

f) Finalmente y sin demeritar su utilidad, el concepto reciente de la Dian omite otras hipótesis consagradas en el decreto reglamentario y en el Estatuto Tributario. Algunas de las hipótesis más representativas respecto de las cuales la Dian recientemente no se pronunció, se refieren a las retenciones especiales por inmuebles vendidos por no residentes, venta de viviendas de interés social y de ciertos beneficios de retención que podrían llegar a proceder sobre las primeras 7.500 UVT ($257.025.000 año 2019) del precio. Para estos detalles remito a la Columna Pasada.