Retención en la venta de inmuebles

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La retención por la venta de inmuebles está regulada en normas confusas y contradictorias, cuya interpretación por fortuna ha sido aclarada por la DIAN en pro de la seguridad jurídica. Adicionalmente, dichas retenciones a título de impuesto de renta y complementarios, fueron recientemente incrementadas por el Gobierno al igual que la generalidad de retenciones por renta (ver mi columna en esta sección, titulada “Aumento de retenciones: una oda a la irresponsabilidad fiscal” del 25 de abril de 2025).

A continuación, un resumen de las retenciones actuales sobre enajenación de inmuebles:

a) La tarifa de retención general por la enajenación de inmuebles es del 2.5%. Por ende, cuando no haya una norma especial que establezca otra retención, será esta la tarifa aplicable; no obstante, hay muchas normas especiales para casos particulares tales como los indicados abajo, por lo que la aplicación de esta tarifa general termina en la práctica siendo inusual.

b) Cuando el inmueble inmiscuido esté destinado y se use para vivienda, la tarifa de retención hoy en día es del 1% sobre las primeras 10.000 UVT ($498 millones aprox. en valores 2025) y del 2.5% sobre el exceso. No obstante, esta retención del 2.5% no procede cuando el enajenante sea un individuo para quien el inmueble vendido sea un activo fijo (término definido, art. 60 Estatuto Tributario – “ET”).

c) Retención cuando el vendedor sea una persona natural y el comprador una persona jurídica: Si para el individuo vendedor el inmueble es un activo fijo, la retención será del 1% y su importe será recaudado por el notario. Esto ha sido varias veces corroborado por la DIAN.

d) Cuando se enajena un inmueble que sea activo fijo, donde el vendedor y el comprador son individuos, la retención también es del 1% y se recaudará a través de la notaría. Esto ha sido varias veces reiterado por la DIAN.

e) Cuando el enajenante y el comprador sean personas jurídicas, las tarifas de retención aplicables son las indicadas en los literales a y b anteriormente, según corresponda. En este caso la retención debe consignarse primero (formulario 490 DIAN) como requisito para que la escritura sea otorgada, sin perjuicio que la Sociedad retenedora (pagadora) impute este pago cuando presente su declaración de retención en la fuente y la vendedora descuente esta retención al presentar su declaración de renta.

Esta retención puede operar también, cuando se vendan derechos fiduciarios o derechos sobre fondos representativos de inmuebles.

f) No procede retención alguna cuando el enajenante sea una persona jurídica y el adquirente un individuo no retenedor (en la práctica la gran mayoría de individuos no son agentes de retención). Acá se observa la contradicción de normas, pues no existe ninguna razón económica para que en esta hipótesis no exista recaudo a través del notario u otro mecanismo, pero en los demás casos sí.

g) Sujeto a algunos requisitos, las primeras 5.000 UVT ($249 millones aprox. en valores 2025) de utilidad por la venta de vivienda de individuos, no se grava con impuesto de renta ni se sujetan a retención, cuando los dineros sean íntegramente consignados en cuentas AFC o destinados al pago de créditos hipotecarios.

h) Cuando lo que se enajena es una vivienda adquirida por el vendedor antes de 1987, proceden reducciones a la retención, según el año en que dicha vivienda se hubiera adquirido. También existen beneficios para la venta de viviendas de interés social.

i) Inmuebles enajenados por no residentes fiscales: en este caso del día a día existen normas contradictorias que hacen de este tema algo complejo de determinar. En la práctica algunas notarías suelen retener en esta hipótesis al 2.5%, no obstante, el artículo 415 ET parecería establecer una retención para este caso que oscila entre el 10% y el 15%; la posición oficial de la DIAN es que la retención aplicable en este caso es la del art. 415 E.T.