Tributos sobre la transferencia de inmuebles

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La transferencia de la propiedad sobre inmuebles genera impuesto de registro, tasas notariales, derechos de registro y actualmente tasas de conservación documental. La constitucionalidad de los últimos tres tributos fijados mediante resolución es ciertamente cuestionable; adicionalmente, frecuentemente las oficinas de registro en instrumentos públicos liquidan tributos sobre ciertos actos, sin ningún soporte normativo.

Actualmente, las tarifas generales sobre la transferencia mencionada de inmuebles son: del 0,3% más IVA por tasas notariales, del 1% por impuestos de registro, del 0,924% por derechos de registro, más el 0,019% por conservación registral. Respecto a la tarifa correspondiente a derechos de registro, cuando los inmuebles transferidos tienen un valor inferior a $349.783.000 en valores 2021, las tarifas disminuyen ligeramente. Cuando la transferencia se origina en sucesiones y en la liquidación de la sociedad conyugal, las tasas notariales indicadas aumentan al 0,35%, más IVA. Lo anterior, sin tener en cuenta valores fijos menores por folios, huellas, identificación biométrica, etc.

Las altísimas tarifas anteriores, se liquidan por el mayor de los siguientes valores: el valor escriturado, el avalúo o el auto-avalúo catastral.

Frente a lo anterior, lo primero que se debe anotar es que tanto las tasas notariales como los derechos de registro y la tasa de conservación, son fijadas anualmente por resolución discrecional de la Superintendencia de Notariado y Registro, sin límites o pautas legales, con base en una escueta autorización legal. Esto parece inconstitucional de conformidad con la reiterada jurisprudencia al respecto, pues en una democracia solo los órganos colegiados con representación popular pueden crear tributos.

En segundo lugar, es alarmante el incremento impune que los derechos de registro han tenido en los últimos años. En 2017, la tarifa máxima de los derechos de registro (a partir de los 500 salarios mínimos legales mensuales - “SMLM”) era del 0,57%, luego en 2018 dicha tarifa máxima se incrementó al 0,75% a partir de 150 SMLM, en 2019 esta tarifa aumentó al 0,91% a partir de 285 SMLM, en 2020 se mantuvieron iguales, y en 2021 la tarifa máxima por derechos de registro se acaba de incrementar al 0,94%. El límite del incremento del IPC no se ha respetado.

En tercer lugar, en 2018 mediante resolución se introdujo una nueva tasa, complementaria a los derechos de registro, por concepto de sistematización y gestión documental. Esta tasa adolece de autorización legal, su cobro se mantiene y equivale al 2% sobre importe calculado por derechos de registro, es decir, aproximadamente el 0,0185% sobre el total.

Finalmente, la norma establece que los derechos e impuesto de registro solo deberían gravan el porcentaje transferido (v.g. si se transfiere el 50% de un inmueble solo se gravaría esta porción). No obstante, en la práctica, las oficinas de registro e instrumentos públicos calculan los tributos correspondientes sobre el 100% del valor de los inmuebles de la sociedad conyugal o de la sucesión, así el propietario inicial, luego del trámite, se quede con el 50% u otro porcentaje.

Los anteriores cobros inconstitucionales y en exceso, representan valores multimillonarios, afectando la transferencia de propiedad y de los demás derechos reales sobre todos los inmuebles del país. Esto perjudica a las personas comunes, a los negocios y el PIB en donde la finca raíz juega un rol preponderante (en cuanto a consumo e inversión).