Prediales impagables

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Colombia está saldando una deuda histórica: actualizar su catastro. Desde la Ley 14 de 1983 quedó claro que sin información predial confiable no hay Estado local viable. La Ley 44 de 1990 consolidó ese principio y, con el tiempo, la política evolucionó hacia el catastro multipropósito, formalizado en la Ley 1955 de 2019 y acelerado por la Ley 2294 de 2023.

El diagnóstico es acertado. El país ha operado con catastros desactualizados, incompletos e inequitativos: predios urbanos subvalorados, amplias zonas rurales sin información precisa y una base fiscal débil. El catastro multipropósito busca corregir estas distorsiones y convertir el dato predial en herramienta para ordenar el territorio, planificar la inversión pública y formalizar la propiedad.

El cambio institucional es profundo. Se superó el monopolio del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y se habilitaron gestores catastrales descentralizados, además de los de Bogotá, Medellín, Cali y Antioquia. Este giro promete mayor cobertura y agilidad, pero introduce riesgos en calidad, homogeneidad y control. En la práctica, ya se observan avalúos desproporcionados, metodologías mal aplicadas y cartografías deficientes. El caso de Soacha es emblemático. Otros, como Barranquilla, muestran que también es posible hacerlo bien.

El problema surge cuando la actualización se traduce en aumentos abruptos del impuesto predial, especialmente en el mundo rural. Aunque el legislador previó mecanismos de contención, en la práctica se evidencian tensiones entre la norma y su aplicación.

Conviene decirlo sin rodeos: el campo colombiano no resiste. La actividad agropecuaria opera con márgenes estrechos, alta volatilidad y limitaciones estructurales. En ese contexto, incrementos significativos del predial —peor aún cuando desbordan los techos legales— no son una corrección técnica, sino un golpe directo a la sostenibilidad del productor.

Se configura así una paradoja. El instrumento diseñado para ordenar, formalizar y hacer más equitativo el territorio puede terminar asfixiando a quienes lo habitan y trabajan. No por su diseño conceptual, sino por su implementación fiscal.

El catastro multipropósito no puede reducirse a una herramienta de recaudo. Su propósito es mejorar la información, reducir conflictos de propiedad y orientar el uso del suelo. El componente tributario es una consecuencia, no el fin.

El equilibrio es determinante. La actualización de avalúos debe avanzar, pero su impacto en el impuesto predial —sobre todo en suelo rural— exige gradualidad, rigor y sensibilidad económica. Los topes legales no son un detalle: son la frontera entre una política legítima y una crisis social evitable. Ahora bien, ya actualizado el catastro con los topes legales de aumento de impuesto predial, llega el momento de reducir las tarifas que están diseñadas para avalúos catastrales bajos.

Catastro actualizado, sí; fuera de la ley, no. Cuando los topes se desbordan, el problema deja de ser técnico y pasa a ser de Estado de Derecho.