Excesivas responsabilidades para las fiduciarias
28 de septiembre de 2023Contenido
La fiducia inmobiliaria ha permitido que en el país se desarrollen numerosos proyectos inmobiliarios, trayendo tranquilidad, en particular para los compradores de vivienda, las entidades públicas y privadas interesadas en proyectos de uso institucional y los inversionistas en proyectos comerciales, industriales y de infraestructura, así como eficiencias para los promotores, desarrolladores, financiadores, constructores e interventores que participan en tales proyectos y delegan la administración de bienes y recursos en la fiduciaria, independizando el proyecto de sus propios patrimonios.
La Circular Básica Jurídica define este negocio como “el negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato”.
No obstante, las decisiones recientes de la Superfinanciera, en ejercicio de facultades jurisdiccionales, y de otros varios jueces, han venido desdibujando el rol de las fiduciarias en este tipo de negocios, en aras de proteger a los consumidores financieros, desconociendo que, pese a que son profesionales en el ejercicio de la actividad financiera, sus obligaciones son de medio y no de resultado, y ampliando de una manera a mi juicio excesiva el ámbito de sus obligaciones, de sus capacidades y de sus responsabilidades.
Si bien las fiduciarias cuentan con vigilancia estatal, y son quienes administran los recursos de las personas que se vinculen a un proyecto inmobiliario, no puede pretenderse que entren a asumir el rol de promotor, desarrollador o constructor, que reemplacen la revisión juiciosa que deben realizar todos los compradores cuando pretenden adquirir un inmueble, o que se conviertan en garantes de la viabilidad del proyecto, o de la culminación de la construcción y la entrega de los inmuebles a los adquirentes, cuando ocurran situaciones que lo impidan.
Al amparo del deber de diligencia que incumbe a las fiduciarias, recientes fallos, ante los incumplimientos de un fideicomitente, han condenado a estas sociedades a restituir los dineros aportados por los adquirentes, entendiendo así que cualquier frustración en la culminación de los proyectos inmobiliarios obedece a deficiencias en los análisis de riesgos y en la constatación de la experiencia, trayectoria y solidez financiera de quien actúa en calidad de promotor, desarrollador o constructor.
Bajo esta misma premisa, vía actuaciones administrativas la Superfinanciera ha terminado por imponerles obligaciones adicionales a las fiduciarias respecto de las cuales cabe la duda de si tienen o no sustento legal en los deberes que les incumben como vigiladas, o en los deberes de información contemplados en las normas sobre protección de los consumidores, todo ello al amparo de que es su deber velar por el cumplimiento de la finalidad del negocio fiduciario.
Siendo así las cosas, cuando la fiduciaria asuma la obligación de transferir unidades inmobiliarias, termina adquiriendo entonces responsabilidades adicionales, como gestora profesional de intereses ajenos, en particular el evento en que, por circunstancias que le resulten ajenas, el promotor, desarrollador o constructor no logre finalizar el proyecto.
Merece reflexión el asunto, pues en el afán de los jueces y de las autoridades administrativas por proteger a los consumidores adquirentes de inmuebles, es probable que produzca el efecto contrario y que, a futuro, las fiduciarias terminen marginándose de este tipo de negocios, y el mercado se vea obligado a retornar a esquemas antiguos donde los recursos eran recaudados y administrados por el propio promotor, desarrollador o constructor.