Saneamiento, inmuebles y oportunidades
25 de julio de 2020Contenido
En el marco de una economía que está en proceso de reactivación, se debe reconocer la aceleración de las dinámicas mercantiles que son producto de la nueva normalidad, por lo que tener “la casa en orden” hace la diferencia.
En las circunstancias actuales, los inmuebles juegan un papel importante como fuente de liquidez para sus propietarios. Sin embargo, vale la pena preguntarse si ¿es cierto que un inmueble puede convertirse en una fuente de recursos o de intercambio en “cualquier momento”?, al punto que, más allá de los retos normales que trae cualquier ejercicio comercial, lo cierto es que, antes de utilizar un inmueble como fuente generadora de recursos es indispensable evaluar su estado, su transferibilidad, las normas que le son aplicables, sus limitaciones y, en múltiples ocasiones - como se refiere en el negocio inmobiliario - “sanear” la propiedad.
En este sentido, la valoración de los activos inmobiliarios dependerá de su estado físico y jurídico, de sus posibilidades urbanísticas y, de la ejecución de los saneamientos que correspondan para mantenerlos en condiciones adecuadas con miras a la realización de inversiones, adquisiciones, constitución de garantías o incluso usarlos como fuente de pago de obligaciones.
El saneamiento, entonces, implica adelantar todas las gestiones físicas, administrativas y/o judiciales necesarias para que la tradición o entrega en garantía de un inmueble se pueda finiquitar sin reparos o riesgos para quien pretende invertir en su adquisición, uso o desarrollo. Adicionalmente, dependerá del nivel de riesgo que represente el hallazgo para la transacción y si su saneamiento se podrá realizar en el corto, mediano o largo plazo.
Dentro de los hallazgos más frecuentes se tienen: la existencia de medidas cautelares, procesos de restitución de tierras, antecedentes de baldíos, problemas en la tradición, la ausencia de licencias, limitaciones por normas urbanísticas, entre otros.
Ahora bien, las contingencias no saneadas, no solo retrasan las transacciones, sino que en múltiples ocasiones se convierten en un costo derivado de la disminución del precio o retención de este; de la obligación de constituir vehículos fiduciarios como pasos intermedios a la transferencia definitiva; de generación de esquemas de garantías o, por la necesidad de obtener permisos o licencias.
En nuestra experiencia, las acciones a tiempo son beneficiosas y pueden marcar la diferencia en una decisión de inversión, especialmente porque la coyuntura actual ha promovido transacciones inmobiliarias, voluntarias o forzosas, en las que se han evidenciado diferentes contingencias relacionadas con las cadenas de tradición, la falta de documentación, desconocimiento de normativas que afectan el desarrollo de los inmuebles, gravámenes o errores de forma, que han impactado el precio de los inmuebles, o incluso han causado la cancelación de las negociaciones.
En conclusión, nuestra recomendación es avanzar con los estudios preliminares y la ejecución de las acciones y saneamientos necesarios, siempre acompañados de expertos en estas materias a fin de anticiparse y garantizar una mejor valoración de los activos inmobiliarios.