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En el marco del estado de emergencia, económica, social y ecológica, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo expidió hace un poco más de un mes el Decreto Legislativo 797 de 2020, por medio del cual se adoptaron medidas transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales.
¿Qué regula este Decreto?
El Decreto regula, de manera extraordinaria y temporal, la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de locales comerciales por parte de los arrendatarios que, a partir del 1 de junio de 2020, teniendo en cuenta las instrucciones de orden público, se encontraren en imposibilidad de ejercer determinadas actividades económicas, tales como: (i) bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video, (ii) gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles, (iii) cines y teatros, (iv) servicios religiosos que impliquen aglomeraciones, (v) alojamiento y servicios de comida, y (vi) eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
Con fundamento en el Decreto, estos arrendatarios pueden terminar unilateralmente sus contratos, hasta el 31 de agosto de 2020, siempre que paguen el valor correspondiente a un tercio de la cláusula penal (o un canon si no se hubiere pactado) y estén al día con el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos causados, así como con las demás obligaciones pecuniarias a su cargo hasta la fecha de terminación del contrato.
No es extraño, entonces, ver a muchos arrendatarios abalanzándose por concretar este alivio; incluso, si esto implica concretar esfuerzos adicionales para pagar los cánones y servicios adeudados, junto con la cláusula penal reducida. Lo cierto es que para aquellas empresas que han sido azotadas por la pandemia y que proyectan panoramas de cierre definitivo, esta es una oportunidad que no se puede desaprovechar. Resulta curioso, sin embargo, ver a las demás empresas-con proyecciones más alentadoras de continuidad-adoptando el mismo camino.
Claro, habrá locales comerciales que, por su historia, ubicación estratégica, funcionalidad, entre otras, no sigan este rumbo; no obstante, todo indica que la gran mayoría de arrendatarios buscará terminar sus contratos, alivianando así por unos meses el impacto en caja y buscando, hacia futuro, condiciones comerciales que resulten más favorables a sus negocios. Es una apuesta considerablemente agresiva, pero ante el panorama de incertidumbre, es también una opción que cada día encuentra más popularidad.
¿Y los arrendadores qué? Bueno, debe decirse que el Decreto se fundamenta en un supuesto “equilibrio de las cargas entre arrendador y arrendatario ante las circunstancias sobrevinientes”, pero en la práctica, no es así. El Decreto desprotege de cierta forma a los arrendadores, quienes ante la terminación unilateral de sus contratos-siempre que se hayan honrado las obligaciones económicas en su favor-están destinados a mirar desde la banca el partido.
Así, ante un contrato prácticamente inaplicable, corresponderá al arrendador jugar sus cartas y tomar una decisión: aceptar la terminación unilateral del contrato y darse a la búsqueda de un nuevo arrendatario o, plantear al arrendatario una fórmula de retención y continuidad.
Quedan un poco menos de dos meses de vigencia del Decreto; las cartas siguen sobre la mesa. Habrá que ver qué pasa en la recta final.