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En la actualidad los temas en materia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos productivos, especialmente los que tienen en la tierra una relevancia determinante, han sido objeto de transformación y evolución. Ya no es suficiente con los tradicionales estudios que verifican la tradición y afectaciones propias del derecho civil. Hoy cobran mayor relevancia otros aspectos clave que inciden directamente en el desarrollo de un proyecto. La falta de claridad en la asignación de derechos de propiedad sobre la tierra y las condiciones sociales e institucionales del país, especialmente en sectores rurales, conllevan a ineficiencias y riesgos que deben ser dimensionados en el marco de una debida diligencia.
¿Qué hay que tener en cuenta?
Lo primero a tener en cuenta son las restricciones ambientales y el uso del suelo de los predios. Colombia es un país biodiverso con una gran cantidad de recursos naturales que determinan un esquema de protección con diferentes categorías que, en mayor o menor medida, pueden restringir o impedir el desarrollo de proyectos (páramos, distritos de manejo integrado, reservas forestales, POMCAS, etc.). Así mismo, existe una alta conflictividad en materia política y de competencias para la determinación de los usos del suelo, especialmente si estamos frente a la explotación de recursos naturales. Es vital la confirmación de la viabilidad jurídica desde el ordenamiento territorial y sus determinantes ambientales, así como la evaluación propia del riesgo de conflictividad en la explotación del suelo desde el punto de vista institucional.
Otro factor crucial a tener en cuenta es la inseguridad jurídica derivada los procesos de restitución de tierras. Dada una restitución, los derechos de propiedad, incluso los adquiridos por terceros de buena fe, pueden ser desconocidos mediante decisión judicial. Los propietarios de buena fe exenta de culpa podrán simplemente solicitar una compensación monetaria, lo que en todo caso no es una condición fácil de acreditar. Lo anterior lleva a la necesidad de adelantar un estudio y efectuar las consultas pertinentes a la URT para confirmar los antecedentes de los predios de interés y evidenciar potenciales situaciones que puedan dar lugar a procesos de restitución. El riesgo por restitución es latente y no totalmente mitigable, pero si es controlable y se puede dimensionar adecuadamente.
Otro aspecto importante a descartar es la presencia de minas antipersonales o procesos de desminado en curso. Se sugiere en estos casos efectuar consultas a la autoridad competente (Descontamina Colombia) para descartar riesgos que limiten o retrasen el desarrollo del proyecto o incluso que puedan afectar la integridad de las personas o de los activos.
Finalmente, es fundamental tener en cuenta en los procesos de debida diligencia la regulación y las restricciones que se derivan de los llamados bienes baldíos. Se destacan dos riesgos principales: que un bien baldío, por no acreditarse nunca la asignación de derechos de propiedad sobre el mismo, este siendo ocupado por quien se considere el dueño y pretenda su transferencia al proyecto; o que haya sido un bien baldío objeto de adjudicación, caso en el cual pueden existir restricciones gravosas que impedirían su destinación a un proyecto de gran escala (v.gr. acumulación por encima de la “UAF”).
En conclusión, las incidencias de los riesgos inmobiliarios tienen un impacto determinante en el éxito o el fracaso del negocio. Cada uno, con sus efectos e implicaciones legales, deben ser identificados, estudiados y dimensionados durante el proceso de debida diligencia. Solo así será posible asegurar el eficiente desarrollo del proyecto productivo.