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El mercado inmobiliario colombiano ha despertado un creciente interés entre inversionistas locales, extranjeros y colombianos residentes en el exterior. Según Camacol, el 7,3% de las ventas de vivienda nueva corresponde a compradores no residentes. A su vez, las ventas crecieron 2,7% en 2024, y se proyectan incrementos del 9% en 2025 y del 11,5% en 2026. En este contexto, comprender el impacto tributario en la compra y venta de inmuebles es clave para optimizar la rentabilidad y evitar contingencias fiscales.
¿Cuáles son los impuestos que afectan la compra y venta de un inmueble?
- Impuesto sobre la renta o ganancia ocasional, que grava la utilidad obtenida.
- Impuesto de registro, causado al momento de la escrituración.
- Impuesto de timbre, aplicable según el valor del inmueble.
¿Cómo se determina si la utilidad genera renta o ganancia ocasional?
La utilidad corresponde a la diferencia entre el costo fiscal y el precio de venta. Si el inmueble ha estado en el patrimonio del contribuyente por menos de dos años, la utilidad se considera renta ordinaria, gravada con las tarifas del impuesto sobre la renta. Si ha permanecido dos años o más (cuatro años, según el proyecto de reforma tributaria) y corresponde a un activo fijo, la utilidad se trata como ganancia ocasional. Cuando el inmueble se ha depreciado fiscalmente, debe incluirse además la renta líquida por recuperación de deducciones.
¿Cuáles son las tarifas aplicables?
Para las personas jurídicas, la tarifa general del impuesto sobre la renta es del 35%. En el caso de las personas naturales, la tarifa varía entre el 0% y el 39%, según el nivel de ingresos. La ganancia ocasional, por su parte, se grava con una tarifa fija del 15%.
El impuesto de registro corresponde al 1% del valor de la transacción, mientras que el impuesto de timbre es del 1,5% o 3%, aplicable únicamente cuando el valor del inmueble supera aproximadamente los $995 millones en 2025.
A esto se suman los gastos notariales y registrales, que pueden representar más del 2% del valor catastral o comercial del inmueble. En conjunto, la tasa efectiva de tributación en la venta de un bien poseído por más de dos años —gravado como ganancia ocasional— puede superar el 22% del valor de la utilidad.
¿Qué estrategias permiten optimizar la carga tributaria?
Una estrategia es mantener el inmueble por al menos dos años para acceder a la tarifa del 15%. También puede aplicarse la exención de hasta $248 millones (5.000 UVT en 2025) prevista en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario.
Adicionalmente, el contribuyente, dependiendo si es persona natural o jurídica, puede ajustar el costo fiscal del inmueble —mediante autoestimación del avalúo catastral o actualización de activos según los artículos 70, 72 y 73 del ET— para reducir la utilidad gravable.
Vale precisar que, en la venta de derechos fiduciarios, no se causa impuesto de registro, al no requerirse escritura pública.
¿Qué debe tener en cuenta un inversionista extranjero?
Toda persona natural o jurídica no residente que adquiera un inmueble en Colombia debe registrar la inversión ante el Banco de la República. Al venderlo, deberá cancelar dicha inversión y presentar una declaración de renta especial, informando el tiempo de posesión y la utilidad obtenida, con el fin de determinar si se trata de renta ordinaria o ganancia ocasional.