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En el marco del estado de emergencia surgido a raíz de la pandemia por covid-19, el Gobierno expidió el Decreto 579 de 2020, que incorpora algunas medidas para mitigar los efectos económicos adversos que la situación ha generado en los contratos de arrendamiento.
La filosofía del Decreto es buscar acuerdos de cooperación entre arrendadores y arrendatarios, para que, en ejercicio de su autonomía privada, regulen el pago de los cánones de arrendamiento por el tiempo que perduren las actuales circunstancias. Es importante resaltar que, dentro de dichos acuerdos, el arrendador no podrá exigir el pago de ningún tipo de penalidades, intereses moratorios, sanciones o indemnizaciones.
A continuación mencionamos los elementos más relevantes a tener en cuenta al momento de aplicar el Decreto para un caso concreto:
¿Quiénes serían los beneficiarios?
El ámbito de aplicación del Decreto menciona únicamente a los contratos de arrendamiento sobre inmuebles (i) destinados a vivienda, (ii) para actividades comerciales de micro, pequeñas y medianas empresas y (iii) arrendados por entidades sin ánimo de lucro inscritas en el Ministerio del Interior. El Decreto no discrimina en razón del precio del arrendamiento o del valor del inmueble, por lo que sería aplicable a cualquier contrato o inmueble dentro de las anteriores tres destinaciones.
Se excluyen de forma expresa los contratos de arrendamiento financiero y los de leasing habitacional.
¿Cuáles son las principales medidas de protección?
Como primera medida el Decreto suspende, inicialmente hasta el 30 de junio de 2020, cualquier orden o procedimiento para efectuar desalojos en el marco de un proceso de restitución de inmueble arrendado, ya sea ordenado por autoridades judiciales o administrativas.
Por otra parte, se aplaza el reajuste anual de los cánones de arrendamiento que deberían hacerse efectivos antes del 30 de junio de 2020. No obstante, es importante tener en cuenta que los valores en razón a incrementos no cobrados en virtud del Decreto, se causarán y deberán pagarse en los periodos subsiguientes a dicha fecha, distribuidos proporcionalmente en los pagos que hagan falta para terminar el respectivo periodo. Lo anterior significa que los reajustes sí se causarían pero su exigibilidad se postergará para cuando se supere la situación de emergencia.
Por su parte, el arrendador no podrá cobrar intereses moratorios al arrendatario, ni penalidades o sanciones, cualquiera sea su origen, respecto de los cánones a pagarse hasta el 30 de junio de 2020. En todo caso, respecto de tales sumas no pagadas, sí se podrán cobrar intereses remuneratorios a una tasa equivalente a 50% del interés bancario corriente para créditos de consumo y ordinarios.
Salvo acuerdo entre las partes, los contratos cuya terminación se hayan pactado dentro de la vigencia del estado de emergencia se entenderán automáticamente prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, continuando por supuesto vigente la obligación de pago de los cánones correspondientes.
Finalmente, para los eventos en que la entrega del inmueble al arrendatario se haya pactado dentro del tiempo de duración de la declaratoria del estado de emergencia, los respectivos contratos quedarán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020.