Depósitos en efectivo o cauciones reales en contratos de arrendamiento urbano

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En el contexto de la legislación colombiana, la Ley 820 de 2003 representa una norma fundamental imperativa para regular los contratos de arrendamiento de vivienda urbana adicional a los preceptos generales que, sobre el arrendamiento de cosas, establece el Código Civil colombiano en sus artículos 1974 y siguientes. En la citada ley de arrendamiento habitacional urbano dentro de sus disposiciones, es conveniente analizar la interpretación y aplicación práctica del artículo 16 que dispone:

“Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. “En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior”.

Es evidente entonces la prohibición legal para la parte arrendadora de exigir a la arrendataria, depósitos en efectivo u otra clase de cauciones reales con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Esta disposición normativa tiene por objeto proteger a la arrendataria de aquellas disposiciones contractuales y prácticas abusivas que se llegaren a presentar por parte de quienes arriendan sus inmuebles habitacionales o por parte de quienes administran la comercialización de la renta de estos, a fin de garantizar condiciones más equitativas en la relación contractual originada en esta clase de convenciones.

¿Es una práctica abusiva que el arrendador solicite depósitos en efectivo o cauciones reales para arrendar?

A pesar de existir la prohibición legal expresa en este sentido, en la práctica, algunos agentes inmobiliarios y/o arrendadores, continúan con la exigencia frente a quienes demandan rentar vivienda urbana, de solicitar el otorgamiento de garantías contrarias a la ley como son la constitución y entrega a su favor de títulos valores autónomos de contenido crediticio tales como pagarés, letras de cambio o cheques posfechados; certificados de depósito a término por el valor del contrato teniendo en cuenta la vigencia inicial; o también requerir pagos de cánones de arrendamiento por períodos adelantados sin haberse hecho exigible el precio convenido, o inclusive, la constitución de garantías reales por cuenta de un tercero como la hipoteca para caucionar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, en la medida en que los cánones de arrendamiento fueren de un valor considerable y la vigencia del contrato se llegare a prolongar por varios años.

Sin duda, estas son prácticas arbitrarias y abusivas que se presentan por lo general en aquellos eventos en que la parte arrendataria no tiene la posibilidad de aportar garantías personales para la celebración del contrato, con el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, como pueden ser los fiadores, coarrendatarios o deudores solidarios respectivamente.

¿Es posible otorgar títulos - valores como garantía contractual?

Si en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se llegare a exigir al momento de celebrar el contrato por el arrendador al arrendatario la entrega de cualquier título - valor, es decir: cheques, letras de cambio o pagarés; teniendo en cuenta que estos documentos incorporan una suma determinada o determinable de dinero, estos títulos se asimilarían a la constitución de un depósito o caución, los cuales como se mencionó, están proscritos por el ordenamiento jurídico vigente.

Ahora bien, si pese a la prohibición legal, el arrendatario hubiera entregado cualquiera de estos títulos al arrendador y llegara a incumplir con los términos del contrato, el arrendatario puede ser demandado judicialmente por la parte arrendadora con fundamento en el mismo contrato de arrendamiento, que igualmente presta mérito ejecutivo por contener obligaciones claras, expresas y exigibles al tenor del artículo 422 del Código General del Proceso.

Por lo tanto, no es legítimo constituir ni entregar otro título - valor con igual mérito para estos efectos, por tratarse de “garantías adicionales” con el agravante de ser estos por naturaleza, títulos autónomos, que en la práctica judicial no requieren estar vinculados a un contrato de arrendamiento pues siempre que estuvieren bien otorgados, se pueden hacer exigibles por vía judicial con independencia del contrato mismo. Este tipo de prácticas abusivas se agravaría aún más en el evento de dejar el arrendatario espacios en blanco en el título entregado al arrendador, sin existir carta de instrucciones para su diligenciamiento como lo ordena la ley comercial, puesto que arbitrariamente la parte arrendadora entonces, tomaría la iniciativa de llenarlos por su cuenta en beneficio de sus intereses económicos. Por estos posibles abusos que se pueden eventualmente presentar, es entendible el sentido de la prohibición legal.

En conclusión, al tener presente que la citada Ley 820 de 2003 es una norma de orden público y de carácter imperativo según interpretación reiterada de la Corte Constitucional en varios de sus pronunciamientos judiciales (cfr. Sentencias C-670/2004, C-088/2016, C-426/2023) todas aquellas cláusulas o estipulaciones contractuales que sean contrarias a la ley, son ineficaces de pleno derecho y por lo tanto, no podrían producir efecto jurídico alguno, al considerarlas no escritas de conformidad con lo dispuesto en la sentencia C-345 de 2017 proferida por la Corte Constitucional.