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De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1995 del Código Civil, coincidente con el artículo 26 de la Ley 820 de 2003, y aplicable al arrendamiento de local comercial por remisión del artículo 822 del Código de Comercio, el derecho de retención del arrendatario es la facultad que tiene para negarse, legítimamente, a devolver al arrendador o propietario el bien arrendado cuando éste le debe alguna indemnización derivada del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, con el fin de presionarlo a realizar los pagos adeudados.
¿Cuáles son los presupuestos que deben reunirse para ejercer el derecho de retención en el contrato de arrendamiento?
Para que un arrendatario pueda ejercer el derecho de retención debe, en primera medida, existir una deuda exigible que se encuentre pendiente de pago a cargo del propietario, originada en el incumplimiento de las obligaciones que le correspondían en virtud del contrato. En este sentido, no se podría ejercer el derecho de retención para garantizar el pago de otras deudas que puedan existir entre las mismas partes, pero que tienen origen en relaciones obligacionales ajenas al contrato de arrendamiento.
De igual modo, el bien sobre el cual se realizará la aprehensión debe ser aquel sobre el cual versa el contrato de arrendamiento. En este sentido, no está permitido que el acreedor retenga bienes ajenos al contrato con el fin de presionar al deudor para que cumpla con la obligación debida.
¿Cómo se ejerce el derecho de retención en el contrato de arrendamiento?
La legislación colombiana no impone procedimiento o restricción alguna para que el arrendatario ejerza el derecho de retención, por lo tanto, desde el momento en el que el arrendador se constituye en mora el arrendatario puede negarse justificadamente a devolver el bien objeto de arrendamiento.
Ahora bien, debe precisarse que, en el escenario en el que el arrendador inicie un proceso de restitución del inmueble arrendado o de reivindicación de dominio, el acreedor que mantiene la cosa en su poder debe oponerse a la pretensión restitutoria alegando en la contestación de la demanda que se encuentra ejerciendo el derecho de retención (artículo 96, numeral 3 del Código General del Proceso), pues aquel no será tenido en cuenta de oficio por el juez.
¿Puede el arrendatario ejercer el derecho de retención en el arrendamiento de cosa ajena?
Para responder a esta pregunta resulta clave establecer si se trata de un arrendamiento de cosa ajena con o sin la anuencia del arrendatario. En el segundo caso, consideramos que, dado que la fuente del derecho de retención es el contrato de arrendamiento mismo y que esto no podría oponérsele al propietario por no ser deudor ni parte del contrato que dio origen a las indemnizaciones debidas, no habría lugar al derecho de retención del arrendatario. Ahora bien, la respuesta a esta pregunta no resulta tan clara en el caso en el que el propietario consintió en el arrendamiento, como sucede en muchos negocios inmobiliarios.