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Una nueva figura jurídica abre la posibilidad de desarrollar y explotar construcciones en terrenos públicos sin adquirir la propiedad del suelo. El Decreto 1037 de 2026 reglamentó el derecho real accesorio de superficie, que permite separar temporalmente la titularidad del terreno de la de lo construido y plantea nuevas alternativas para la estructuración de proyectos inmobiliarios.
¿En Colombia es posible ser propietario de una construcción sin serlo del terreno? ¿Puede una entidad pública permitir que un particular desarrolle y explote un proyecto inmobiliario sin transferirle el suelo?
Sí. En materia inmobiliaria rige la máxima “superficies solo cedit”: lo construido sigue la suerte del suelo. En Colombia, esta regla se refleja en la accesión del artículo 713 del Código Civil. Sin embargo, existe una figura recientemente concebida que permite separar temporalmente la propiedad del suelo y la de lo construido: el derecho real accesorio de superficie.
¿Qué implica y cómo se relaciona con la accesión? Esto plantea preguntas frente al reciente Decreto 1037 de 2026. Una entidad pública, propietaria de un bien fiscal o de uso público, puede otorgar a un tercero, denominado superficiario, el derecho a desarrollar y explotar construcciones sobre el inmueble hasta por 80 años, sin transferirle el suelo. La entidad conserva el terreno mientras el particular realiza la inversión y aprovecha económicamente las construcciones. La accesión no desaparece, pero sus efectos quedan desplazados durante la vigencia del derecho. El propietario del suelo y el de lo construido pueden ser personas distintas. El decreto contempla la figura de subfolios de matrícula inmobiliaria para las unidades superficiarias, para identificarla y hacerla oponible a terceros. No se elimina la accesión, sino que se difiere su efecto. La novedad no está en que desaparezca la regla según la cual lo construido sigue al suelo, sino en que el ordenamiento permite, por un periodo determinado, separar jurídicamente aquello que normalmente es inseparable. Su incorporación requirió habilitación legal expresa, pues la superficie no hacía parte del listado de derechos reales del Código Civil. Su fundamento está en el numeral 8 del artículo 97 de la Ley 1955 de 2019 y el artículo 54 de la Ley 2079 de 2021; el Decreto 1037 de 2026 desarrolla su regulación.
¿Y qué ocurre cuando termina el derecho de superficie? Al cumplirse el plazo o configurarse una causal de terminación, opera la reversión y las construcciones pasan al dominio del propietario del suelo, sin compensación o indemnización cuando así se haya pactado.
¿Cuál es el beneficio? Esta figura puede ser relevante para estructurar proyectos y aprovechar económicamente bienes públicos, pues permite separar la titularidad del terreno de la inversión y explotación de las construcciones. Por ello, el plazo, la retribución, los riesgos, las obligaciones del superficiario y las condiciones de reversión son claves para estructurar el proyecto.
La superficie permite separar temporalmente la propiedad del suelo y lo construido.