Contenido
Síganos y léanos en Google Discover
Un cliente me hizo dos preguntas el mismo día: "¿para qué le pago 10% a una inmobiliaria si yo puedo administrar mi activo desde el celular?" y "¿para qué le pago a un abogado si la inteligencia artificial me redacta el contrato?". Son la misma pregunta y tienen la misma respuesta. A él no le gustó.
El contexto ayuda a entenderla. En Colombia, según la Encuesta de Calidad de Vida 2025 del Dane, son más los hogares que viven en arriendo (40,8%) frente a aquellos que habitan una vivienda propia (38,1%). La lógica indicaría que debería existir un mercado creciente para administrar inmuebles. Sin embargo, las cifras de Afydi a mayo de 2026 muestran que los cierres de arriendo de sus afiliadas cayeron 5% frente a 2025. No por falta de demanda, pues los cierres superaron en 214% el inventario disponible. El problema parece estar en otro lugar: cada vez más propietarios deciden no entregar su inmueble para administración.
Las inmobiliarias enfrentan una competencia cada vez más intensa por captar inventario. Ofertas, meses gratis, comisiones reducidas. Una verdadera disputa por el mismo activo, que recuerda a unos juegos del hambre inmobiliarios. Pero ya no compiten solamente entre ellas: también lo hacen con brokers independientes y, cada vez más, con el propio propietario.
Así, la tecnología ha desintermediado buena parte de la tarea: publicar, filtrar candidatos, redactar documentos, recaudar y cobrar. Hoy muchas de esas funciones pueden hacerse desde un portal, un modelo de lenguaje y una pasarela de pagos.
Pero lo que la tecnología no ha desintermediado es la responsabilidad. Quien administra un inmueble ajeno no presta un servicio: ejecuta un mandato, y el Código Civil hace responder al mandatario hasta de la culpa leve, con mayor rigor todavía cuando es remunerado. Ese estándar no desaparece porque se prescinda de una inmobiliaria, sino que se traslada. Un canon mal fijado, un depósito prohibido por la Ley 820, una póliza que no cubre lo que el propietario creía o un incumplimiento contractual siguen existiendo. El propietario que se ahorró la comisión no eliminó el riesgo: decidió asumirlo.
Aquí la profesionalización de la actividad inmobiliaria deja de ser una bandera gremial y se convierte en una necesidad, pues si cualquiera puede intermediar o administrar, ¿quién garantiza que tiene la formación para hacerlo correctamente? El Proyecto de Ley 242 de 2025, que en marzo superó su segundo debate en la plenaria de la Cámara y avanza hacia el Senado, apunta en esa dirección, pero solo servirá si llega hasta el final: si exige formación y personal calificado, y no se queda en un registro. La competencia no debería ganarse por quién cobra menos, sino por quién puede demostrar conocimiento, procesos, equipo idóneo y capacidad de responder cuando algo salga mal.
¿Y los abogados? Tampoco competiremos con la máquina redactando contratos. La IA produce el documento; nosotros decidimos qué debe decir, qué riesgos asumir y cómo distribuirlos. Al abogado no se le paga por escribir más rápido. Se le paga por prevenir un pleito o por saber cómo ganarlo.
No estamos ante el fin de la administración inmobiliaria ni de la asesoría jurídica. Estamos ante una nueva definición de valor profesional. Cuando la tecnología hace cada vez más tareas, el diferencial deja de estar en ejecutar y pasa a estar en decidir.
Porque al final, el valor está en el criterio.
El propietario que se ahorró la comisión no eliminó el riesgo: decidió asumirlo.