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¿Cuáles son los elementos esenciales del contrato de construcción?
a) La ejecución de una obra material, a la cual se obliga el contratista con o sin representación del contratante, como objeto del contrato; y
b) El pago de la remuneración al contratista por la ejecución de la obra, como obligación principal del contratante.
¿Cuáles son las principales modalidades del contrato de construcción?
La legislación civil no tipifica las modalidades de ejecución del contrato. No obstante, estas pueden catalogarse principalmente en:
a) Contratos de construcción con administración delegada, donde la obra es ejecutada por cuenta y riesgo del contratante a través de un contratista delegado de aquel, a cambio de unos honorarios previamente pactados. El administrador delegado ejecuta la obra, asumiendo su buen resultado como director técnico, pero sin los riesgos de un contratista independiente; y
b) Contratos de construcción sin administración delegada, donde la obra es ejecutada por un contratista que no es representante del contratante y asume la mayoría de riesgos que por lo general, no asume un administrador delegado.
En cuanto a la forma del precio, es común el uso de:
a) Un precio global fijo, donde el contratista se obliga a realizar la obra y asumir todos sus riesgos por una suma total fija. Este precio incluye el valor de honorarios, garantías, imprevistos, gastos indirectos y demás requisitos exigidos por el contratante; o
b) Precios unitarios, donde las partes determinan los precios de cada ítem de la obra a ejecutar, independientemente de su volumen o cantidad. Así, el precio total del contrato será el que resulte de multiplicar las cantidades de obra por el precio de cada ítem cotizado con sus respectivos reajustes.
Finalmente, las partes podrán acordar que su contrato sea o no “llave en mano”, lo cual permite que el contratista se obligue a entregar al contratante una obra terminada, equipada y en perfecto estado de funcionamiento.
Otras instituciones aplicables a los contratos de construcción
Siempre que las partes incluyan en su contrato la obligatoriedad de aplicación de normas especializadas, el contrato podrá sujetarse a reglas distintas a las consagradas en el Código Civil.
En el caso colombiano, destacan las directrices consagradas en el Decreto 2090 de 1989 de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, en el cual, se consagran reglas para los contratos de construcción por administración delegada, precio global fijo y precios unitarios. En el ámbito internacional, destacan los modelos estándar de contratos de construcción proferidos por la Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils (Fidic), compatibles con ordenamientos jurídicos tanto del common law como del civil law.