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La Ley 1480 no solo da a los inmuebles el tratamiento de producto, sino que además establece un régimen especial de garantías legales que se entienden incorporadas en la enajenación de edificaciones nuevas a favor de quienes son considerados consumidores. Existe así, una garantía decenal aplicable a aquellos elementos vinculados a la estabilidad de la edificación (estructurales) y una garantía anual para los acabados y demás elementos del edificio no vinculados a su estabilidad (no estructurales), como los equipos o los muebles adosados.
El auge del mercado inmobiliario aunado al creciente nivel de divulgación del estatuto del consumidor, han generado un incremento en las reclamaciones de los compradores de inmuebles nuevos, quienes suelen centrar todo el debate en la conducta del productor, sin reparar en su propia actuación. Sin embargo, no son pocos los casos en los que la conducta del consumidor inmobiliario está impregnada de graves falencias en el cuidado, conservación o uso adecuado de los elementos que integran el edificio, situación que puede tener su origen en distintas causas como asesorías inadecuadas, errores de administradores, evitación de costos, o simple descuido. Frente a estas situaciones vale la pena preguntarse:
¿La conducta del consumidor tiene alguna incidencia en la conservación de las garantías legales?
Sí. La Ley 1480 impone a los consumidores una serie de deberes de conducta cuya inobservancia acarrea la pérdida de las garantías legales y exime de toda responsabilidad al productor o empresario, por cuanto, en palabras de la propia Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), se rompe el nexo causal y la responsabilidad se traslada “a la órbita de control del Consumidor” (C. 17-90137-2).
¿Cuáles son esas conductas del consumidor que implican la pérdida de las garantías sobre inmuebles?
En materia de inmuebles pueden señalarse y ejemplificarse las siguientes:
-Uso indebido de la edificación. V. gr., permitir la circulación constante de vehículos o personas por zonas no construidas para ese fin, cambiar total o parcialmente la destinación del edificio, usar zonas del edificio sin las previsiones adecuadas en materia de ventilaciones, encendido de equipos necesarios, entre otras.
-Falta de mantenimiento de la edificación. Suele ser el error más recurrente. Puede presentarse por omisión en los mantenimientos preventivos, correctivos o curativos de los distintos elementos que integran el edificio. En muchas ocasiones, bajo la errónea creencia de que estos gastos deben continuar asumiéndolos el constructor inicial, incluso varios años después de que los bienes han estado en uso y disfrute por parte del consumidor.
-Alteraciones, modificaciones o desmantelamientos. Suele presentarse por intervenciones o mantenimientos tardíos o inadecuados, vandalismo, contratación de soluciones de bajo costo, delegación de labores técnicas en personas no capacitadas o expertas en la materia.
¿Basta con demostrar la conducta del consumidor?
No. De acuerdo con la Ley 1480, además de la culpa del consumidor debe acreditarse una relación causal entre la conducta de aquél y el daño del elemento constructivo.
¿Qué medidas preventivas puede tomar el enajenador de inmuebles?
Antes de la discusión: documentar de forma adecuada y suficiente la entrega de todos los elementos que integran la construcción, la puesta en marcha de los equipos y los manuales que ilustren de forma clara y suficiente las recomendaciones de instalación, uso o mantenimiento de cada uno de los elementos de la edificación. Durante la administración provisional (Ley 675 de 2001) cumplir a cabalidad con dichas recomendaciones y documentarlo de forma suficiente, haciendo entrega de esa información completa a los nuevos propietarios.